新潟の物件が満室になりました。
空室対策
空室だった最後の1室の入居者が決まり満室になりました。
この時期はなかなか引っ越しをする人も少なく、なかなか決まり辛い
次期なのですが、管理会社が頑張ってくれました。
空室対策にはいくつかあります。
- 賃料を下げる
- リフォームする
- 仲介手数料を大家が負担する
- フリーレントをつける
- 入居者の要望する設備をつける
- 特手のターゲットに特化したリノベーションを行う
- 退去する方に紹介料を設定して知り合いを紹介してもらう
- 自分でサイトを作り集客する
などなど、細かいものをあげればきりがありません。
繁忙期の1月～3月などは引っ越しも多く、上記のような対策を
する必要もないかもしれません。
今回のように7月、8月などの閑散期には当然何かしらの対策が必要になります。
もちろん上記のいくつかを実施しました。
ですが、その中でも一番大事な要素は最初にも言いましたが
管理会社をどこにするか、だとおもいます。
同じ管理会社でも社員の入れ替わりなどがあれば急に
入居者が決まらなくなったりもします。
管理会社の種類
入居付けをお願いする管理会社で気をつけたいのは不動産会社の区別です。
- 売買仲介をメインとする会社
- 建築会社グループの不動産会社
- 総合系不動産会社
- 賃貸仲介をメインとする会社
こんな感じでしょうか。
売買をメインとする会社は、マイホームを購入する人に向けて
自宅の販売仲介を行ったり、投資物件を販売仲介する会社です。
管理に強いとは言い難いです。
建築会社グループの不動産会社は、自社で建築した物件を仲介したり
地主を相手にしていたりするので、投資家はなかなか優遇されません。
（もちろん中には強い会社もあります）
総合系不動産会社は、売買、管理、資産運用、新築、リフォームなど
全てを行う不動産会社です。
非常に高い能力を持った社員がいることが多いですが、
反面大きな会社ですと公務員のように当たり障りのない対応になり、
新しいチャレンジをしない傾向にあったりもします。
一番無難で、客付けが強いのが大手賃貸仲介会社でしょう。
直営もあればFCもあるので詳細は問い合わせましょう。
FCは直営の管理委託契約書の雛形を元に、管理費などの項目を
ある程度変更して管理契約を作っています。
新潟の物件などは地方ですので、首都圏とは大きく違う部分が多々あります。
このあたりをまた後日書いていきたいと思います。
＜不動産投資・無料相談始めました＞
東京・埼玉（大宮・越谷など）にて不動産投資の無料相談始めました。
７年程前からサラリーマンと兼業で不動産投資を初め、ようやく規模も大きくなってきました。過去には色々と苦労も致しましたが、時間も出来てきたので、皆様にその苦労を味わってほしくないとの想いから、不動産投資の無料相談を始めることにしました。
特に新築区分などキャッシュフローが全く出ない物件を、営業マンに節税効果があるなどと言われて丸め込まれる方が急増しており、あまりの悪質営業に憤りを感じております。売買契約をする前に是非一度ご相談ください。
■ 相談事例
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・物件を紹介されたが、私にとって良い物かどうかわからない
・融資はどこが使えるかわからない
・空室が埋まらないが、家賃を下げるしかないのか
・属性が低く業者や銀行から相手にされない
・業者とのやり取りが不安なので、一から
物件の購入・売却のサポートを受けたい
・物件の収支シミュレーションを作ってほしい
・売却した際の税金、収支がどうなるのか知りたい
などなど
☆首都圏限定☆
管理会社変更、ご相談承ります。
現状管理費5％で高いとお悩みの方。管理戸数にもよりますが
3％～4％で大手管理会社ご紹介します。清掃費、防火点検等は別途かかりますが
見積もり取って現状と比べてみてはいかがでしょうか。
下記の申込フォームから是非お申込みください。
是非一緒に取り組んでいきましょう！
自己紹介
★ハンドルネーム
大家 鹿嶋屋
東京生まれの多摩地区育ち、現在は埼玉在住の39歳です。
このブログでは賃貸経営の日々の出来事、不動産投資の情勢などを綴っていきたいと思っています。困ったことがあれば何でも相談してください。協力できることは出し惜しみしません。お気軽にご連絡ください。
大家としての経歴
①2011年 1件目 東京都台東区 区分所有マンション 利回り 7.2％
②2012年 2件目 埼玉県戸田市 区分所有マンション 利回り 16.7％
③2012年 3件目 東京都台東区 区分所有マンション 利回り 14.3％
④2013年 4件目 埼玉県野田市 木造一棟アパート 利回り 17％
⑤2014年 5件目 埼玉県春日部市 一戸建て 利回り 14.3％
⑥2016年 6件目 新潟県上越市 木造一棟アパート 利回り 17.6％
⑦2016年 7件目 神奈川県横浜市 木造新築アパート 利回り 8.45％
⑧2017年 8件目 茨城県取手市 木造アパート二棟 利回り 15.6%
毎月の税引前ＣＦは満室時で月/65万前後です。
2017年中に月80万円台に乗せるのが当面の目標。
★不動産投資を始めたきっかけ
大学卒業後、外食と卸売を主な業務とする企業に入社し
外食部門に配属になりました。
一応、一部上場企業でもありそれなりに充実した社会人生活を
送っていましたが、入社5年目程でしょうか。
大型店の立て直しを命じられ
毎月350時間以上のハードワークが続く日々となりました。
そんな日が1年以上続いたある日、あたり前といえば当たり前ですが
帰宅途中に倒れ救急車で病院へと運ばれました。
耳の周りには膿が大量にたまっており、
手術をして何とか一命をとりとめました。
病院の先生からはあと数日遅れていたら、死んでいたかも
しれないと伝えられました。
手術後も数週間入院し、何とか退院できました。
その一連の出来事の中で企業で働くことの意味について色々と考えました。
ちょうど倒れた時の上司からは、社内でも一番相性の悪い相手
であったことも不運でしたが、執拗ないじめパワハラを受けていました。
手術が終わり術後で入院中にも会議に出て来いとの連絡が来るほどでした。
まだ手術の傷口から出血しており2週間程度は出勤できない状況で、それが上司にも伝わっていたのにです。（もちろん断りましたが）
直属の部下が倒れても見舞いにも来ず、死にかけていてもこの対応。
この出来事があってから
【自分の身は自分で守るしかない】
と考えるようになりました。
もはや企業の言われるがままに仕事をしても、
決して身の安全、経済的安定、老後の安定などは手に入れられないと。
これらを手に入れるには企業頼みでは駄目。
企業がつぶれようが何があろうが自分で生きていくには
どうしたら良いのかを常に考えるようになりました。
そこから自分で起業の検討をしたり、株、先物取引、FXなど
失敗を繰り返しながらたどり着いたのが不動産投資です。
不動産投資にいきついたきっかけはやはり
『金持ち父さん貧乏父さん』です。
その他多数の不動産投資関連の書籍を読み、当時出来たばかりの
ファイナンシャルアカデミーで不動産投資家養成講座（現、不動産投資の学校）やその他多数のセミナーを受け、そこから4年ほどしてからようやく最初の物件を購入するに至りました。
経済的・時間的自由を手に入れるには、どのように不動産投資を
進めていくのが良いか、常に試行錯誤しながら何とか形になってきました。
本当に失敗をたくさん経験しました。
私自身も微力ながらこれまでの経験から得た知識を一人でも
多くの人に伝えていきたいと思っています。
是非一緒に経済的・時間的自由を手に入れましょう！
