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鹿嶋屋の賃貸経営日誌

埼玉在住大家の賃貸経営日誌。日々の出来事、不動産投資について綴っていきます。

常に2方向の出口戦略を検討しよう

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不動産投資を始めるとセミリタイヤを目標に月100万円程度のキャッシュフローを目指して物件を買い進める方が多いと思います。

  

 そのため一度物件を購入すると「やっとキャッシュフローが○○万円だ!」

という達成感に浸ってしまい、空室を埋めること・次の物件を購入することしか頭になくなってしまうことが多々あります。というか私もそうでした。

  

キャッシュフローを積み上げることは、非常に大事な要素ではありますが「売却」という出口を常に検討することが不動産投資においては事情に重要です。確かに売却益が出た時の税金は非常に強烈です。

 

 個人

個人では所有期間が・・・
 

・5年以下の土地・建物等  ⇒ 短期譲渡所得
 税率 39.63%所得税30.63% 住民税 9%) 

 

・5年を超える土地・建物等 ⇒ 長期譲渡所得
    税率 20.315%所得税15.315% 住民税 5%)

※税率に復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

 

 法人

法人ではその年度の利益によって税率が変わります。

 

その年度の利益額が↓
0円~400万円        約21.4%
400万円~800万円      約23.2%
800万円~           約34.3%

 

となります。ただし法人の場合他の所得(賃料など)と合算して

税金の計算がされるという違いがあります。

   

個人の場合は売却益から購入した時の取得費売却時にかかった譲渡費用を差っ引いた金額に課税されます。購入した際にその年度の経費としてしまうか、その年の経費には組み込まず取得費として計上することを選択できる経費もあるのです。

 

私も初めて売却活動をした際に、取得費を計算しましたが税理士さんから

「この費用は購入した年に経費にしちゃったので取得費にできないですよ~」と軽~い感じで言われてしまいました。先に行ってよ~!って感じでした。

  

取得費・譲渡費用として計上できる費用は三井不動産リアルティさんのHPが
非常にわかりやすいと思います。↓
三井不動産リアルティ
http://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11-1.html

 


現在のような物件価格高騰市場は、銀行がどんどん貸し出しを緩くしていることから起きている現象です。銀行が融資をどんどん出せば買える人が増えます。銀行が融資を出さなくなれば買える人が少なくなり、売りたい人も価格を下げざるを得なくなるので、物件価格は下がり利回りも上がります。

 


現状の価格高騰市場では高値で売れる可能性が高くなります。
キャッシュフローが月20万とか30万とか出ている優良物件であっても購入時より2000万とか4000万くらい高値であっても売れてしまう可能性があるのです。

 

 

そうなるといくら税金が高くても税引き後で数千万円の利益が出てしまったりします。それくらい利益がでればそのお金を元手に今よりも良い物件が買えたり現金買いで指値を大幅に通したりと、様々な戦略が取れる可能性があります。

 


売却活動は売りたい値段で不動産業者に打診するだけなので、買う人がいなければ別に売らなくても費用がかかるわけではないのです。売れたらラッキーくらいの価格を設定して、空室を埋める努力をし続けるというスタンスが一番大事だと思います。

(但し!ネットに乗せたりして表に出して売却活動をするなら、不動産屋さんも

ネット掲載料がかかってしまいますので、あまり高い金額は嫌がられます。)

 


不動産屋が抱えている顧客にメールで紹介してもらうなどであれば不動産屋さんもコストがかからず売却活動ができるので高値で依頼しても大丈夫です。

 

ちなみに 楽〇さん 〇美家さんなどに売却物件を掲載したり、問い合わせが入ると結構な料金が不動産屋にかかるんです。わたしもそうですが気軽に物件資料問い合わせをしていますが、不動産屋にはその都度ダメージが。。。


かと言ってそんなこと気にしていたら良い物件は買えませんので投資家は気にしてはいけません。(不動産屋さんごめんなさい)

 

 

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200万~500万くらいの戸建てを現金で購入し、リフォームして

・賃貸の募集

・実需で住む方向けに売却活動する

この2つを同時にやると属性の低い方などは良いと思います。

 

これを業者に頼まず、セルフリフォームで行い、何度も売却益を得て有名になった投資家さんがいますね。

 

300万で購入 ⇒セルフリフォーム(材料代だけ)⇒800万で実需向けに売却

 

というイメージでしょうか。

 

 

5戸も繰り返せばかなりな金額を稼げますね。
短期間に繰り返し何度も売却を繰り返すには宅建免許持った業者である必要がありますが、ある程度期間をあけて年に2~3戸であれば問題ないと思います。

 

担保評価がでる戸建て物件であれば、一棟を買う際の共同担保としても利用できますしね。三井住友トラストローン&ファイナンスは共同担保があると、非常に有利な条件で通常の銀行が融資しない物件にも融資してくれます。

 

 

というわけで今日は物件を持った際の出口意識を複数もつことについてでした。

新潟に物件を持って知った北陸物件の注意点

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 こんにちは、大家鹿嶋屋です。

今まで関東の物件しか持っていなかった私ですが今年に入り、新潟の収益物件を所有するようになりました。

 

 

北陸方面や北海道などに物件をお持ちの方は当たり前のことだと思いますので読み飛ばしてください。これから積雪量の多い地域の物件を検討される方には参考になるかと思います。

 

1. 2月前後の大雪シーズンは除雪費用がかかる。

・大手チェーンで1回2~3万円で、排雪も含めるともう少し費用がかかる。


・管理会社によっては年1回除雪付きの管理会社もある。


・毎年10万円前後は除雪費用を予算として確保しておく必要がある。


・行政が除雪車を走らせる道路は決まっており、その道路沿線の物件は人気が高い。

※(私道などには行政の除雪車は走らない!)

 

 

2.   駐車場などに融雪設備を備えた物件がある。

 

散水消雪、ロードヒーティング、融雪マットと種類がある。

ランニングコストも違うようなので、積雪量に合わせて検討したい。

アパマンでよく見られるのが散水消雪、いわるゆスプリンクラー方式です。

 

 

ロードヒーティングランニングコストが高い代りに融雪スピードが早いようです。ただし、結構なコストがかかるようなのでアパマンにはあまり向かないようです。

 

 

散水消雪設備のついた駐車場で、よく見かけるのが赤茶けた路面の駐車場です。

 

これは、積雪シーズンまで10カ月くらいは使っていないスプリンクラーを積雪シーズンに、急に水を出すため水が通る鉄パイプのサビが出てきてしまったり地域によっては地下水が鉄イオンを含んでいて、赤茶けてくることがあるそうです。

 

 

北陸物件の駐車場は赤茶けていることが多いのですが、地元の方は見慣れていてあまり気にすることも無いようです。私も最初は違和感を感じました。

 

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北陸新幹線も開通し、融資対象でなかった金融機関も対象に含めるところが出てきています。昔ながらの気難しい不動産屋も多いですが、私が管理をお願いしているところなどは付き合ってみると関東の管理会社より、きめ細やかな対応をしてくれますし、客付けも強力でした。

 

良い物件があれば、または指値などで数字的に良い物件が作れれば、投資先として
面白い地域だと思います。

 

不動産情勢と融資基準情報

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不動産価格情勢

ここのところ、不動産バブルという記事が目についてきていましたが逆に、今度はバブルではないという記事も見るようになってきた。 

www.nikkeibp.co.jp

 

 上記の日経新聞系のサイトでは過去のバブル期・リーマンショック期では東証の海運業種の株価指数の推移が不動産業種の株価と連動していることに注目。現在は不動産業種は上がり気味だが、海運業種は全くといって良いほど上がっていない。

 

その他にもバブルというには、状況が以前と異なるとした記事が目立ちます。

 

 また金融庁が不動産への過剰融資に懸念を示す一方で、やはり今現在でも銀行は数字をあげるため、何とか不動産へも融資したいというのが本音のようです。

 

最近も静岡・スルガなどは積極的に融資をしているようです。

銀行の不動産屋まわりも衰えている感じはないとのことです。

 

最近確認した融資基準など

 静岡銀行

土地積算の200%まで融資OK 

但し売価と積算価格の差額は金融資産を持っている必要あり。

 

土地積算5000万 売価7000万なら 理論上1億融資可だが売価の7000万まで融資可

但し土地積算と売価の差額2000万を金融資産としてもっている必要がある。

関東の融資エリアは16号線の内側が基本となる。

 金利は3.3%が基本

 

スルガ銀行

融資年数は60年ー築年数でOK

1階が駐車場などの物件が融資不可との情報があったが

1階が柱4本のみとかでなければOKとのこと。

柱を増やしていたり、壁などで耐震性がある程度あればOK

海から1km以内は津波の可能性から融資不可。

大都市圏(福岡含む)以外の地方は県庁所在地のみの融資が基本。

諸費用に利用できるフリーローンを始めている。金利は7%でMAX10年

 

信金

中古の耐用年数切れ物件でも融資期間35年オーバー可

場合によっては50年も可

但し条件有。

 

北陸銀行

融資金額の評価方法は収益還元法とのこと

  

 

※直接銀行担当者から聞いたものから、不動産業者に聞いたもの大家さんのブログなどで仕入れた情報がごちゃ混ぜです。

 

質問があればわかる範囲でお答えします。

間違ってるよってところがあれば、是非コメントお願いします!