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鹿嶋屋の賃貸経営日誌

埼玉在住大家の賃貸経営日誌。日々の出来事、不動産投資について綴っていきます。

地方の管理会社は関東の新米不動産投資家に困惑しています。

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地方の管理会社

新潟の物件の管理会社ですが、管理料は少しお高めです。

首都圏では家賃の3%で清掃付などの条件や、業務は絞られるものの

管理費が家賃の1%なんてところも出てきています。

 

 私が現在管理をお願いしている新潟の管理会社も、

私が関東在住の大家であり管理契約に、いくつか条件を付けたところ

「では他でやってもらってさい」とあっさり拒否されました。

理由を伺うと、管理会社の社長が本音を語ってくれました。

 

 

≪管理会社の社長様談≫

ここ最近、不動産投資家が増え、このあたりにも関東の投資家さんが物件を持つようになり、関東の習慣を押し付けてくるようになりました。応じないと逆上したりされて、従業員も本当に疲弊しているんです。

 

関東に比べて管理費も高めで、リフォーム時の費用もかかるかもしれません。ですが関東に比べてもともとの管理戸数も少なく、ある程度の金額でリフォームや原状回復を業者に依頼しないと、業者も動いてくれなくなってしまうんです。

 

 

 

このお話を聞いた後に、この地域の管理会社に片っ端から連絡を入れてみました。

やはり、ここ最近の不動産投資ブームで関東の大家が増えてきて

やれ管理費が高いだのクロスの単価が高いだの

今までなかったことを言われるようになり大変になったとのことでした。

 

大手以外の賃貸仲介会社ですと、柔軟に管理費3%で関東とあまり条件変わらず

というところもありました。

 

しかし大手チェーンですと7%~10%が当たり前といった感じでした。

それくらいもらわないと、大変すぎてやってられないそうなのです。

 

5社ほどヒアリングし、地域の慣習も理解したところで

どこにお願いするか考えましたが、やはり最初に現状を赤裸々に話して

くれた社長様がおられる大手チェーンにお任せすることにしました。

 

 今回お願いした管理会社の特徴

管理費は清掃費込みで6%ちょっと(税抜き)で現状回復費などは

非常に高い(クロスは㎡で1200円とか)ですが、やはり客付けは超強力でした。

 

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従業員の対応、レスポンスの速さ、不具合報告の細かさ、

機器入れ替えの提案など、関東の管理会社より上です。

 

管理費を極度に抑えないとキャッシュフローが出ないのであれば、

地方でも管理費の低い所を探すべきですが、私はこの経験から

地方投資ではある程度、管理費、修繕費は覚悟して、

買値を極限まで下げるべきだと確信しました。

 

 

幸い、この物件は大幅な指値が通ったため、

管理費・修繕費・固定資産税などを引いても

大卒の初任給以上のキャッシュフローを毎月叩き出してくれます。

指値の通し方については後日また書きたいと思います。)

 

 

大都市圏では管理会社の競争も激しくなり、条件を良くすることで

各社オーナーを取り合いますが、地方の現状は上記のような感じで

昔ながらの習慣もたくさん残っています。

 

 

地域により差はありますが、このようなことも頭に入れていかに

管理会社と良好な関係を築いていくかを考えることが大事なのかな

と思うこの頃でした。