常に2方向の出口戦略を検討しよう
不動産投資を始めるとセミリタイヤを目標に月100万円程度のキャッシュフローを目指して物件を買い進める方が多いと思います。
そのため一度物件を購入すると「やっとキャッシュフローが○○万円だ！」
という達成感に浸ってしまい、空室を埋めること・次の物件を購入することしか頭になくなってしまうことが多々あります。というか私もそうでした。
キャッシュフローを積み上げることは、非常に大事な要素ではありますが「売却」という出口を常に検討することが不動産投資においては事情に重要です。確かに売却益が出た時の税金は非常に強烈です。
個人
個人では所有期間が・・・
・5年以下の土地・建物等 ⇒ 短期譲渡所得
税率 39.63％（所得税30.63％ 住民税 9％）
・5年を超える土地・建物等 ⇒ 長期譲渡所得
税率 20.315％（所得税15.315％ 住民税 5％）
法人
法人ではその年度の利益によって税率が変わります。
その年度の利益額が↓
0円～400万円 約21.4％
400万円～800万円 約23.2％
800万円～ 約34.3％
となります。ただし法人の場合他の所得（賃料など）と合算して
税金の計算がされるという違いがあります。
個人の場合は売却益から購入した時の取得費と売却時にかかった譲渡費用を差っ引いた金額に課税されます。購入した際にその年度の経費としてしまうか、その年の経費には組み込まず取得費として計上することを選択できる経費もあるのです。
私も初めて売却活動をした際に、取得費を計算しましたが税理士さんから
「この費用は購入した年に経費にしちゃったので取得費にできないですよ～」と軽～い感じで言われてしまいました。先に行ってよ～！って感じでした。
取得費・譲渡費用として計上できる費用は三井不動産リアルティさんのHPが
非常にわかりやすいと思います。↓
【三井不動産リアルティ】
http://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11-1.html
現在のような物件価格高騰市場は、銀行がどんどん貸し出しを緩くしていることから起きている現象です。銀行が融資をどんどん出せば買える人が増えます。銀行が融資を出さなくなれば買える人が少なくなり、売りたい人も価格を下げざるを得なくなるので、物件価格は下がり利回りも上がります。
現状の価格高騰市場では高値で売れる可能性が高くなります。
キャッシュフローが月20万とか30万とか出ている優良物件であっても購入時より2000万とか4000万くらい高値であっても売れてしまう可能性があるのです。
そうなるといくら税金が高くても税引き後で数千万円の利益が出てしまったりします。それくらい利益がでればそのお金を元手に今よりも良い物件が買えたり現金買いで指値を大幅に通したりと、様々な戦略が取れる可能性があります。
売却活動は売りたい値段で不動産業者に打診するだけなので、買う人がいなければ別に売らなくても費用がかかるわけではないのです。売れたらラッキーくらいの価格を設定して、空室を埋める努力をし続けるというスタンスが一番大事だと思います。
（但し！ネットに乗せたりして表に出して売却活動をするなら、不動産屋さんも
ネット掲載料がかかってしまいますので、あまり高い金額は嫌がられます。）
不動産屋が抱えている顧客にメールで紹介してもらうなどであれば不動産屋さんもコストがかからず売却活動ができるので高値で依頼しても大丈夫です。
ちなみに 楽〇さん 〇美家さんなどに売却物件を掲載したり、問い合わせが入ると結構な料金が不動産屋にかかるんです。わたしもそうですが気軽に物件資料問い合わせをしていますが、不動産屋にはその都度ダメージが。。。
かと言ってそんなこと気にしていたら良い物件は買えませんので投資家は気にしてはいけません。（不動産屋さんごめんなさい）
200万～500万くらいの戸建てを現金で購入し、リフォームして
・賃貸の募集
・実需で住む方向けに売却活動する
この2つを同時にやると属性の低い方などは良いと思います。
これを業者に頼まず、セルフリフォームで行い、何度も売却益を得て有名になった投資家さんがいますね。
300万で購入 ⇒セルフリフォーム（材料代だけ）⇒800万で実需向けに売却
というイメージでしょうか。
5戸も繰り返せばかなりな金額を稼げますね。
短期間に繰り返し何度も売却を繰り返すには宅建免許持った業者である必要がありますが、ある程度期間をあけて年に２～３戸であれば問題ないと思います。
担保評価がでる戸建て物件であれば、一棟を買う際の共同担保としても利用できますしね。三井住友トラストローン&ファイナンスは共同担保があると、非常に有利な条件で通常の銀行が融資しない物件にも融資してくれます。
というわけで今日は物件を持った際の出口意識を複数もつことについてでした。
