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鹿嶋屋の賃貸経営日誌

埼玉在住大家の賃貸経営日誌。日々の出来事、不動産投資について綴っていきます。

新築区分マンション投資はするな

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 まず一言、

買ってはいけません。買う前に相談してください。

 

新築の区分マンションを購入してしまい、購入してしまってから相談にのってほしいという方が、結構な割合でいらっしゃいます。相談にのっている最中にも売りつけた業者に怒りを感じます。

 

そこまでして儲けたいのかと。人の人生を壊してまで儲けたいのかと。

 

正直、決済が済んだ後ではもう損失無しでは処分は難しいでしょう。

年収300万台や400万台の方にまで節税効果があるとか、20代の方に老後資産が残りますとか、あの手この手で売りつけてきます。

 

営業トークで

毎月1万くらいの赤字なら何とかなりますよね。

年間でみたらこれくらいの節税効果があります。

とか、

 

意味不明です。

2000万の物件を30年ローンで購入、30年後返済が終わったとしていくらの資産がのこるんだ?金利を含めると返済総額は3000万近くになります。

 

売却しても築30年の築古マンションがいくらで売れるんだ?500万、600万の世界でしょう。購入時と売却時の手数料・諸費用を含めたら残るのは0円と考えて大差ありません。

 

また賃料が今現在で80,000円とれていたとしても30年後には50,000円がいいところでしょう。毎月1万の赤字物件であれば、30年後は毎月4万の赤字物件になります。

 

節税効果に関しては、年収2000万近い医師や弁護士などでは、使いようによっては効果があるかもしれません。年収400万の方に、所得合算で毎年10万とか20万節税効果が出たとしてもその方には2000万の残債が残ります。

 

この方は将来マイホームを買えるのでしょうか?

30年後は上記の通り何の価値も残りません。

 

このような物件に融資する銀行にも憤りを感じます。サラリーマンの返済でまかなえるとはいえ、その方は一生その重荷に耐えなければなりません。もしくは自分の資産を削って処分するしかありません。

 

そこまで融資の成績を上げたいのかと。人の人生を壊してまで。

 

『ちょっと話でも聞いてやるか』みたいな軽い考えで購入してしまったり、往復の交通費も出してやるとか、様々なおいしい話をもちかけられて、まあ損もしないし買ってやるかみたいな上から目線で買ってしまう方もいます。

 

カモにされているともしらずに。

 

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基本的に不動産屋が何の見返りも無い客に対して良い物件情報を出すことはありません。長い付き合いがあるとか、本当に仲が良い、次も買ってもらえる可能性がある、見返りとして客から何かしてもらえる(または何かもらえる)のような事が無ければ良い物件情報はもらえませんので、不動産屋の方から提案された物件は買ってはいけません。

 

基本的には物件は自分で探し、交渉に交渉を重ねてようやく運営できる物件が出来上がる(購入できる)のです。素人ができるような簡単なものではありません。

 

利回りや月間のPLが分析できる程度でも駄目です。最低でもB/S(バランスシート)、できればC/S(キャッシュ・フロー計算書)も考慮して物件を購入していかなければ『賃貸経営』の成長はありません。いわゆる財務三表の知識がある程度必要になります。

 

プロの税理士並みというのはもちろん難しいと思います。

ただ、不動産投資は『経営』ということを忘れないで欲しいと思います。

 

自分で勉強するか、プロに相談することは必須です。今、メガ大家と言われる方でさえ日々勉強しているのに、素人が簡単に利益がだせるような世界ではありません。

 

ちまたに出ている不動産投資本は「あれをやれ!」「これはダメ!」とか色々書いてありますが、全ては条件次第なのです。交渉次第なのです。

 

スルガで借りるなとか良く書いてあったりしますが、メガバンクや地銀で金利1%以下で借りてもダメなものはダメなんです。

逆にスルガから法人で有利な条件で借りている方もいます。

 

もし新築ワンルームマンションの営業で購入に迷った方がいましたら、是非一度お問い合わせください。なぜ買ってはいけないのかご説明します。