鹿嶋屋の賃貸経営日誌

埼玉在住大家の賃貸経営日誌。日々の出来事、不動産投資について綴っていきます。

相続案件が増えてきた。

相続案件へ買付

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一般サラリーマンの購入戦略

中古RCの高騰、1棟1〇〇スキームの限界で急拡大が難しくなってきた。

そうなると私のような、ごく一般人は

 

①新築アパート

②土地値中古アパート→減価償却が切れたら売却

③現金で戸建て

 

の、さーて来週のサザエさんは?的な3本にしぼられてくる。

他に無いわけではないですが、基本現実的にはこの3本かな。

年収1500万のエリートサラリーマンなんかはうらやましいが、そんな人は一握りしかいないのだ。30代であれば500万円台とかが統計では平均になる。私もそんな一人です。

そんな一般ピープルが取る戦略としてはどんな方法が良いのか。

 

ベースのCFとして新築アパートか耐用年数20年以上残のRCか重鉄は基本CFとして持っておくのが良いですね。減価償却がなかなか切れず、デッドクロスの心配がすぐにせまって来ないことが一番の安心材料です。

 

ただ、中古RCはほんとに良いのが出ない。出てもCFが少ない。CF率2%以下とかざらです。それに大きな修繕が発生する可能性が潜んでいるのが一番怖い。ス〇ガ物件のババ抜きも気を付けたい。

 

そうなると一番現実的な路線として

①資産管理法人をたて新築アパートを1棟~2棟最初に買う。

②土地値アパートか高利回りのアパートを探して買う。

③ ①と②で出たCFで路線価付の戸建てを現金で買う。

④ ③の戸建てを担保に某ノンバンクで高利回り物件を大幅指値で買う。

⑤ ②の土地値アパートを売却して減価償却が長く取れる物件に入れ替える。

 (または売却益で戸建てを現金買いする)

⑥融資がサラリーマンの属性では借りられなくなる。

 →法人3期黒字・B/Sを整えて、法人の信用で融資を受けて物件購入。 

 

⑥からはCFも安定してくるのでリスク案件にも挑戦する。

ランクルーム、バイク駐車場、太陽光、ホテル関連などの高利回り・リスク案件に挑戦できるようになってくる。 

 

こんな流れが現実的かなと思う。

 

他にも②を法人で買ってすぐ売却。売却益を頭金として突っ込んで新築アパートか中古RCを買うという順番もある。その時にどんな物件と出会えるかで順番は多少前後すると思います。。

 

自分のビジネスを副業として持っているとスピードも速くなりますね。

 

ヤフオクで稼いでる方、資格を取ってHPで開業してる方、投資コンサルで稼いでいる方。人それぞれですがサラリーマンと副業で稼いだ収入を不動産に投入できるとスピードは早くなる。会社は定年後まで面倒は見てくれない。出来る副業はどんどんやるべきだと、個人的には思います。 

 

相続物件の増加と買付

そんな中でアンテナを張っていると、オーナーが亡くなられて相続人が物件を手放す、いわゆる相続物件が増えてきたように思います。高齢化社会の波か。

 

そんな中、路線価土地値より約800万安い2棟一括中古アパートの買付に成功した。

融資も銀行担当者より、土地の担保価値が非常に大きく問題なしとのこと。

 

JR駅徒歩10分ちょい。乗降客数は65000人~70000人くらいと中規模駅。

地価の下落も横ばい。減価償却が数年で切れるので5年後には売却物件ですが、切れるまでのCF率は満室時で7%~8%と驚異の数字が出てきました。

(現在市場の新築アパートのCF率は2%~2.5%が平均です。もちろん減価償却が木造で22年取れるので、数年で切れてしまう物件と比べるのはちょっと違う土俵になりますが。。)

 

CF率

これが決済できれば満室時の月間CFは65万前後位には到達しそうです。

空室も加味すると55万~60万位が現実的かな。

試算表を作成してCF率が算出できると、物件の本当の姿が見えてきます。

利回りじゃなんもわかりません。

 

管理費は?修繕費は?募集時の広告費は?

固定資産税は?空室率は加味したか?減価償却や、返済の金利はいくら?

全部差っ引いた後に残るのがCFです。

年間CF÷物件価格=CF率 です。

 

みなさんもCF率で計算してみてください。

私も日々勉強です。

 

 おまけ

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 ↑もう7年くらい前に買った区分。

2DKをぶち抜いて1LDKに。

和室の押し入れをウォークインクローゼットに改装。

自分でプランを考え業者に持ち込みました。

 

当時はリフォームの相場も良くわかりませんでしたが、自分ではすごく出来に満足しました。リフォーム業者のHPにリノベーション事例としてしばらく掲載されました。

でも投資としては失敗。リフォーム費用が高額になり、売却して最終的に赤字になったのはこの区分だけ。

 

自己満足で投資はやっちゃダメですね。

常にコストをギリギリまで詰めないと成功は無いとこの時に痛感しました。

首都圏では安くて、完成度が「う~ん微妙。でもまあOK」なあそこのリフォーム業者が、投資としてはベストだなぁと思う今日この頃です。

 

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