金融庁レポート発表
先日、金融庁レポートが発表となり話題になってますね。大手メガバンクは個人への融資を絞る一方で、カードローンの破綻懸念を指摘されています。大幅な人員削減の計画も各行発表しだしました。
一方の地銀はグラフにあるように、個人への融資 を積極化してきました。各行の利益を見ると確かにアパマンローンにたくさん融資をしている銀行は黒字幅が大きいように思います。
金融庁としては築15年程度から破綻する大家が増えているとし、各行に融資先の選定を一層厳格に行うように求めています。
おそらく、減価償却の設備部分がなくなることによるデットクロス、修繕費の増加と家賃下落、競合の増加に伴う空室率の増加が原因と考えます。
当初の購入時に家賃−返済−固都税が手残りくらいに考えて購入している方が多いからではないかなと推測します。管理費5%位は入れているかもしれませんが。
ただ、実際はそんなことはなく、その他
・広告費
・大規模修繕費(積立金)
・原状回復費
・税理士報酬
・管理費に付随する清掃費や24時間対応費
(いわゆる建物管理費)
・火災保険
などなど細かいものをあげたらたくさんあります。それらを財務三表に落とし込み試算表を作成している方が殆どいないのではないかと思います。ちなみに殆どの不動産屋の試算表は間違いだらけです。
私も税金のことなどは、大まかにしか計算出来ませんが、日々EXCELを改良しながら格闘して、つくっています。リーファなどの 高額有料ソフトを使えば確実でしょうが、みんながみんな使える金額じゃないし。何より自分で計算しなくなるので、経費の中身が掴みづらくなると思うのです。
税務に詳しい方いらしたらぜひお助けください。🙇🏻♂️🙇🏻♂️🙇🏻♂️一緒に簡単に作れる試算表 つくれたら最高です。
また、時間がなく物件のアドバイスや試算表を作って欲しいなどのご希望がございましたら 投資相談までご連絡下さい。
物件購入サポートなどのコンサルティングもしております。下記よりお問い合わせ下さい