鹿嶋屋の賃貸経営日誌

埼玉在住大家の賃貸経営日誌。日々の出来事、不動産投資について綴っていきます。

不動産情勢と融資基準情報

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不動産価格情勢

ここのところ、不動産バブルという記事が目についてきていましたが逆に、今度はバブルではないという記事も見るようになってきた。 

www.nikkeibp.co.jp

 

 上記の日経新聞系のサイトでは過去のバブル期・リーマンショック期では東証の海運業種の株価指数の推移が不動産業種の株価と連動していることに注目。現在は不動産業種は上がり気味だが、海運業種は全くといって良いほど上がっていない。

 

その他にもバブルというには、状況が以前と異なるとした記事が目立ちます。

 

 また金融庁が不動産への過剰融資に懸念を示す一方で、やはり今現在でも銀行は数字をあげるため、何とか不動産へも融資したいというのが本音のようです。

 

最近も静岡・スルガなどは積極的に融資をしているようです。

銀行の不動産屋まわりも衰えている感じはないとのことです。

 

最近確認した融資基準など

 静岡銀行

土地積算の200%まで融資OK 

但し売価と積算価格の差額は金融資産を持っている必要あり。

 

土地積算5000万 売価7000万なら 理論上1億融資可だが売価の7000万まで融資可

但し土地積算と売価の差額2000万を金融資産としてもっている必要がある。

関東の融資エリアは16号線の内側が基本となる。

 金利は3.3%が基本

 

スルガ銀行

融資年数は60年ー築年数でOK

1階が駐車場などの物件が融資不可との情報があったが

1階が柱4本のみとかでなければOKとのこと。

柱を増やしていたり、壁などで耐震性がある程度あればOK

海から1km以内は津波の可能性から融資不可。

大都市圏(福岡含む)以外の地方は県庁所在地のみの融資が基本。

諸費用に利用できるフリーローンを始めている。金利は7%でMAX10年

 

信金

中古の耐用年数切れ物件でも融資期間35年オーバー可

場合によっては50年も可

但し条件有。

 

北陸銀行

融資金額の評価方法は収益還元法とのこと

  

 

※直接銀行担当者から聞いたものから、不動産業者に聞いたもの大家さんのブログなどで仕入れた情報がごちゃ混ぜです。

 

質問があればわかる範囲でお答えします。

間違ってるよってところがあれば、是非コメントお願いします!

銀行の融資姿勢の変化

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 銀行の融資姿勢の変化

ここ最近、新聞・ネットなどで個人賃貸事業者への融資が加熱しすぎているとの記事が多くみられるようになりましたね。

 

実際の融資金額もかなりの金額に達しているとのことです。実際バブルの様相を呈しており、業界に詳しい方は融資が出やすいため物件価格が高騰するという流れが頂点にきつつあるとの認識が多数みられます。


国際的な金融機関でも日本・ドイツ・ポルトガルのみ不動産が異常に高騰と判断されたそうです。バブル崩壊も視野に入れて行動する必要が出てきてますね。

 

あまりキャッシュフローが出ない物件もバンバン売れており、良い指標が出ている物件などは業者の現金での争奪戦が起こってしまい、投資家としてはなかなか良い物件が買えません。

 

基本的には待ちの相場であり、バブル期には担保評価を金融機関が水増しして融資をしていたため、過去の轍を踏まないように担保評価を高く見すぎる某S銀行などは利用を控えたほうが良いかもしれません。


実際某S銀行さんも、融資姿勢を若干硬化させてきていますしね。

 

ここ最近、不動産投資に融資してきた金融期間がカードローンやフリーローンを初めて積極的に広告を打っているような印象を受けますが、収益の柱を何とか不動産以外で作りたいとの狙いがあるように感じます。


ただある程度経験や資金を持った人であれば、ボロ物件の再生や、シェアハウス、任売・リノベーションなどなど、アイデアや人脈を活かせばまだ不動産投資は可能だと思います。

 

私個人としての意見は通常のレジ物件も良い物件が0ではないので、根気よく探すか最近多くなってきている、相続物件に大幅指値を入れて購入するのが通常物件としては良いと思ってます。

  

相続物件はほんとに増えている感じがしますね。この高齢社会ですから今後どんどん増えていくと思います。一見魅力が無い物件も大幅指値が通ると一変します。 

サブリース説明義務化 国土交通省が制度改正

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サブリース説明義務化 国土交通省が制度改正

賃貸経営をする上で一度は聞いたことがある『30年一括借り上げ』

などのうたい文句。業者に騙される大家が急増しています。

 

これを受けて国土交通省がサブリースについて、業者に

将来は家賃が減る可能性がある」との説明義務を課す制度改正が

なされるとの発表・報道がありました。

 

 

Yahoo!のトップページに朝日新聞の記事で出ていました。

少しでも業者に騙される大家が少なくなれば良いですね。

 

では具体的に何が問題なのでしょうか。

 

わたしが無料コンサルティングを始めたきっかけの一つでもある、

このような悪質業者の手口は後を絶ちません。

きちんと説明もせず契約をするだけして大家から利益を搾取する手法です。

 

↓ 国土交通省制度改正資料

http://www.mlit.go.jp/common/001141162.pdf

 

サブリースの仕組み

ではサブリースとはどんなものなのでしょうか。

画像が転載できないのでパワポで解説図を頑張って作ってみました。

 

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本来、大家が直接入居者に賃貸借契約を結んで家賃をもらいます。

不動産屋は間にたって仲介するだけです。

 

 

ですが、サブリースの場合は

業者が相場賃料の80%~90%の家賃で大家から物件を借り上げ

業者が入居者に部屋を貸すことになります。

 

 

大家からすると・・・

メリットは空室が何部屋出ても、

満室時の80%~90%の家賃が入ってくるので安心であること。

入居者を見つけるのも業者任せで手間いらずなところです。

 

 

業者からすると・・・

メリットは、例えば1部屋の相場が5万円で10部屋のアパートだとすると

満室時には50万円の家賃が入ってきます。

大家には80%の40万を支払えば良いので差額の10万円が収益となります。

 

 

本来はこのように、お互いにメリットがあるシステムなのです。

 

 

ですが『30年一括借り上げ』という謳い文句とは裏腹に契約書には

こっそりと5年ごとに家賃の見直しをするなどの文言が書かれていたりします。

これを説明しない業者が多いために、大変なことになるのです。

 

当然10年、15年と建物が老朽化すれば、5万円で貸せていた部屋も4万円、

さら年がたてば3万5千円という金額でしか貸せなくなります。

 

上記の物件で言えば15年後に家賃設定の見直しが行われた際に、

1部屋3万5千円になったとします。業者には10部屋で35万が入ってきます。

大家には80%の28万しか入って来ないのです。

 

 

当初40万入ってきていたのがいきなり28万になるのです。

そうなってから大家はようやく事の重大さに気が付くのです。

 

 大家が気を付けるべきこと

アパートを建てる際に多額の借金をしている方も多く

毎月の返済が30万だったとすると最初は10万の利益が出ていたのに

完全に赤字になってしまいます。

 

大家は不動産賃貸業者であることを忘れ、契約書にもろくに目を通さず

経営者意識が欠如していることが最大の問題です。

 

もちろん、説明しない業者はもっと問題です。

 

これまで大家とサブリース業者は、対等な業者対業者にあたるため

消費者を保護するような制度はなかったのですが

今回あまりにも問題が多発しているために国土交通省が制度改正に動いたわけです。

 

このようなことを踏まえた上で、サブリース契約を結ぶ際には

契約内容の確認、中途解約の条件などをしっかり確認する必要があるのです。

 

少しもキャッシュフローが出ない、新築の区分収益マンションと並んで

不動産業界の2大悪質商売だと思います。

 

きれいなお姉さんが出てきて、説明を始められたらまず怪しいと思いましょう!

きれいなお姉さん=悪質商売ではありませんが(笑)