鹿嶋屋の賃貸経営日誌

埼玉在住大家の賃貸経営日誌。日々の出来事、不動産投資について綴っていきます。

収益物件の取得費

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確定申告の時期がやってまいりましたね。私も個人で所有している物件の確定申告があります。領収書など普段から月ごとに分けるなど整理しているので比較的スムーズにいくと思います。

 

昨年初めて収益物件を買われた方などは何から手を付けて良いのかわからないという方も多いのではないでしょうか。 既に何人かに相談を受けております。無料相談も受けまわっておりますので是非聞いてくださいね。

 

 

個人で収益物件を買った最初の申告時の注意点は、やはり取得費をきちんと計上できているかどうかではないでしょうか。こればかりは、一度経費にして申告してしまうと翌年に変更しようとしても変更できません。

  

取得費を多く計上すると何が良いかと言うと売却時に利益が出た際の課税対象額から取得費が差し引かれます。

 

【例】売却時

1000万利益が出て30%が税率なら、税金は300万ですよね。例えば200万円の取得費を購入時に計上していれば

 

1000万ー200万=800万が

 

課税対象となり、800万×30%で240万が税金となります。60万はでかいです。

 

個人の場合の取得費は、個々に全て計上するか不明な時は売却金額の5%のどちらかを選べます。ただ、きちんと計上していたほうが、殆どの場合税金が安くなります。

 

5%を取得費とした方が、税金が安くなる場合はそっちを選んでもOKです。(あまりありませんが)

 

具体的には【仲介手数料】【固都税の精算金】がこれにあたります。

 

下記の国税庁のページに記載があります。

No.3252 取得費となるもの|譲渡所得|国税庁

 

不動産取得税などは3の(1)の下段に記載があるように

【業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。】 収益物件の場合は取得費に入れることが出来ないので注意です。

 

 

 

話は変わりますがビットコイン暴落し始めましたね。どうしてみんな群がっちゃうんでしょうね。一つの投資戦略を立て、それに向かってコツコツやっていくのが一番の近道だと思います。

 

あちこち手を出す人は失敗する確率が高いような気がします。孫子の兵法じゃないですけど、儲からないときは動かずにじっと機を待ち、行けるときに一気に行くのが良いのかな、と思う今日この頃です。

 

 

先月引っ越してから家にダイニングテーブルがありません。なんか良いのないかなぁ~と探しています。unicoで売ってた下の写真なんか雰囲気良くてほしいなと思いました。何かおススメあったら教えてください。

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軽量鉄骨の耐用年数

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遅くなりましたが明けましておめでとうございます。正月太りでお腹がパンパンな鹿嶋屋です。昨日訪問した不動産屋の方も同じようなお腹になっていて安心しました。このままいくとズボンがはけなくなるのでジムに通います。

 

本題ですが、昨年購入した軽量鉄骨のアパート2棟の減価償却を計算するにあたり耐用年数を調べました。

 

軽量鉄骨 = 19年

 

と思い込んでいる方も中にはいると思います。経験がない不動産屋にもたまにいますね。

 

 

でも国税庁の耐用年数の欄には重量鉄骨とか軽量鉄骨という項目はなく、鉄骨の肉厚で34年、27年、19年と住宅用は表記されてます。

 

国税庁のHP

https://goo.gl/q3LqKu

 

 

3種類耐用年数があるのに、呼称は重量鉄骨と軽量鉄骨の2種類しかありません。中間の呼称を作ってくれたら、迷わずに済むのになぜ?知っている方いらっしゃいましたら是非教えてください。 

 

私の物件も軽量鉄骨までわかっていましたが27年か、19年のどちらになるかはわかりませんでした。

 

中古物件でしたがハウスメーカーの積水さんに問い合わせたところきちんと記録が残っており鉄骨は3.2ミリだと教えてもらえました。

 

3〜4ミリは27年です。

 

新築時でなくても、大手のハウスメーカーさんなら記録もしっかり取っているようです。簡単にヒアリングできますので軽量鉄骨を昨年購入された方はぜひ聞いてみてください。

 

 

富士山が見える家に引っ越しました。晴れている日は毎日綺麗な富士山が見えます。日当たりと、景色がいかに大事か身に染みた今日この頃です。

 

ここ最近の融資情勢 2017年11月編

最近は地銀周りが続いております。支店の融資担当はやはり毎月少しずつ審査が厳しくなっているとの返答。

 

本部の審査に対する返答も、同じような案件を投げても毎月違う返答が帰ってくる模様。やっぱりもうアパマンローンはやらないのかな と思いきや、本部をつつくと、そんなことも無いとのこと。やらないと銀行もやってけないですしね。

 

ただ、資産管理法人に対する融資でも代表個人の団信をもとめたりと、あの手この手で担保を確保しようという傾向は見られます。

 

個人的には払えなくなっても、担保があるから貸してもいいや的な審査ではなく、事業の見通しをきちんと評価して融資をしてほしいと思います。

 

新築のクソみたいな区分に融資がでるのも事業の見通しではなく、借り手の信用を担保に、払えるならノルマ消化できるし、まぁいっかといったノリで融資して、肝腎な事業内容の評価をしないからだと思うのです…

 

また、借りる方もいわゆる・・・

 

エビデンス改ざん

・1棟1法人 スキーム

・二重売買契約

 

 などの不正やグレーな買い方が後をたちません。フルローン、オーバーが当たり前だと思っている方は殆ど中身がわかってないんだろうなぁーと思う方が殆どです。

 

二重売買契約は特殊な方法以外は粉飾決算をしなければなりません。ずっーーと嘘をつき続けなければなりません。しかも税理士込みで。。その辺り不動産屋も買う側も良くわかっていない場合が横行しているのが怖いです。

 

ただでさえ薄利な賃貸経営にそこまでリスク犯してやるか?という疑問がふつふつと。。

 

中身がわかった上で、相場より安い物件をひたすら集める。これしかないと思いますが皆さんはどう思いますか?

 

【おまけ】

数カ月前になりますが、茨城の鹿島神宮へいってきました。関東最古の神社です。

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広い参道。奥に鹿もおります。エサは買いませんでした。

とっても気持ちが良い所でお勧めです!(鹿島神宮に利害関係はございません)

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