鹿嶋屋の賃貸経営日誌

埼玉在住大家の賃貸経営日誌。日々の出来事、不動産投資について綴っていきます。

<不動産投資・無料相談始めました>【固定】

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東京・埼玉(大宮・越谷など)にて不動産投資の無料相談始めました。 

7年程前からサラリーマンと兼業で不動産投資を初め、ようやく規模も大きくなってきました。過去には色々と苦労も致しましたが、時間も出来てきたので、皆様にその苦労を味わってほしくないとの想いから、不動産投資の無料相談を始めることにしました。
特に新築区分などキャッシュフローが全く出ない物件を、営業マンに節税効果があるなどと言われて丸め込まれる方が急増しており、あまりの悪質営業に憤りを感じております。売買契約をする前に是非一度ご相談ください。 

■ 相談事例 
自分の属性に合った戦略を構築してほしい
・物件を紹介されたが、私にとって良い物かどうかわからない
・融資はどこが使えるかわからない
・空室が埋まらないが、家賃を下げるしかないのか
・属性が低く業者や銀行から相手にされない
・業者とのやり取りが不安なので、一から
 物件の購入・売却のサポートを受けたい
・物件の収支シミュレーションを作ってほしい
・売却した際の税金、収支がどうなるのか知りたい
 などなど 
☆収支シミュレーション例☆

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☆首都圏限定☆
管理会社変更、ご相談承ります。
現状管理費5%で高いとお悩みの方。管理戸数にもよりますが
3%~4%で大手管理会社ご紹介します。清掃費、防火点検等は別途かかりますが
見積もり取って現状と比べてみてはいかがでしょうか。

下記の申込フォームから是非お申込みください。
是非一緒に取り組んでいきましょう! 

空室対策

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 空室対策

不動産投資家の皆様、繁忙期頑張ってますか?

わたしも、もぐらたたき状態です。満室になった!と思ったら1部屋空いてしまいました。しかも3月25日退去って。。もう少し早めてくれないか交渉中です。皆さんも色々と苦労はされているかと思いますが、本日は皆さん忘れがちな入居者目線について書きたいと思います。

 

不動産投資において空室対策の話が出ると、

大家【いかに早く、低コストで、高く貸すか】

客付仲介【ADくれ】

管理会社【リフォームしましょう!(中間マージンくれ!)

リフォーム事業【デザイナーズなんとかがおススメですよ】

 

などと、自分の欲望・利益むき出しです。ちょっと入居者目線が欠けてきてるなぁと思い、この話題をチョイスしました。そういう私も昨年12月に引越ましたが、振り返ると生まれてから転勤族であったこともあり、何と12回も引越していたことが判明しました(^^;)。

思い返して数えているうちに冷や汗が出てきました。そんなに引越するやついるかと。。

 

12回も引越していると、さすがに住む際のチェックポイントもだんだん明確になってきます。私なりにお部屋探し、引越先を選ぶ際のチェックポイントを持っていますので以下ご紹介していきたいと思います。

 

①プロパンではなく、都市ガス

→ガス代が全然違うから

②ネット回線の引き込み状況

→無料じゃなくても良い。きちんと光回線が引き込めるかどうか

③独立洗面台があるか

→風呂に鏡は足が濡れるので嫌。

④エアコンが必要な場所に付けられるか

→賃貸のときでも大家に許可を得て設置しちゃいます

⑤ゴミの回収方法

→近隣とのトラブルは避けたいし、できれば近くにあるのが良い

⑥騒音、壁の防音性

→大きな道路に面している時など、建物の防音性もチェック。

⑦コンセント、TVアンテナが十分あるか

→PCなどはコンセントたくさん使うので

⑧洗濯物を干す場所

→雨の日でも干す場所があると助かります

⑨日当たり、風通し

→窓の場所、数 また首都圏だと西から風が入ってくるので南側などが良い

⑩下駄箱の収納能力

→玄関はスッキリさせたい

⑪駐車場・駐輪場

→使う人は必要ですね

⑫マンション購入の場合は修繕履歴と修繕積立金

→いきなりお金足りませんとか言って50万徴収とか嫌です。

⑬自治体のごみ分別方法

→死ぬほど細かいところはちょっと。。

⑭近隣の商業施設

スーパーとか、生活必需品は揃えられるか

⑮周辺家賃との乖離

→高すぎないか

⑯仲介手数料の安いところで仲介してもらう

→変なオプション付けてくるところは避けたい

⑰敷金、礼金は交渉する

→できれば初期費用は抑えたい

⑱駅からの距離

 

思いつく限り書いてみましたが、入居者目線としてはこんな感じです。あとは間取とかもありますが、そこは人それぞれなので省略しました。投資家(大家さん)仲介業者など、みなさん自分のお金のことで精一杯で入居者目線を忘れかけている人も多いと思います。TwitterなどではADくれない大家〇ねとかつぶやいてる業者もいます。

 

もう一度、winwinの関係を考え直して顧客である入居者さんの目線を考えてみてはいかがでしょうか。

  

おまけ

12月の引っ越しの様子。

引越

↑搬入前

 

引越

 こんな感じで、片づけていきましたがやはりかなり疲れます。体力の消耗著しい。。このあとも延々と片付けと必要な生活用品の購入などなどで大変でした。

 

あと最近、RC以外は少しずつ値段下がってきましたね。融資も死ぬほど厳しくなりましたね。まぁ今までが異常で元に戻ったって感じですね。支店でOK、審査部でNGが増えたように思います。〇リックスや〇岡あたりはまだ大丈夫そうですね。金利の低い東〇本、〇光、〇浜、などはやや厳しくなってきた感じがします。支店はやる気あるんですけどね。やはりかぼちゃや、金融庁の影響でしょうか。良い銀行の情報ありましたら是非教えてください。

収益物件の取得費

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確定申告の時期がやってまいりましたね。私も個人で所有している物件の確定申告があります。領収書など普段から月ごとに分けるなど整理しているので比較的スムーズにいくと思います。

 

昨年初めて収益物件を買われた方などは何から手を付けて良いのかわからないという方も多いのではないでしょうか。 既に何人かに相談を受けております。無料相談も受けまわっておりますので是非聞いてくださいね。

 

 

個人で収益物件を買った最初の申告時の注意点は、やはり取得費をきちんと計上できているかどうかではないでしょうか。こればかりは、一度経費にして申告してしまうと翌年に変更しようとしても変更できません。

  

取得費を多く計上すると何が良いかと言うと売却時に利益が出た際の課税対象額から取得費が差し引かれます。

 

【例】売却時

1000万利益が出て30%が税率なら、税金は300万ですよね。例えば200万円の取得費を購入時に計上していれば

 

1000万ー200万=800万が

 

課税対象となり、800万×30%で240万が税金となります。60万はでかいです。

 

個人の場合の取得費は、個々に全て計上するか不明な時は売却金額の5%のどちらかを選べます。ただ、きちんと計上していたほうが、殆どの場合税金が安くなります。

 

5%を取得費とした方が、税金が安くなる場合はそっちを選んでもOKです。(あまりありませんが)

 

具体的には【仲介手数料】【固都税の精算金】がこれにあたります。

 

上記2つが取得費になりますが、建物分だけですので丸々全額入れてはいけません。売買契約書に記載している建物価格と土地の価格でそれぞれ按分し、建物分だけを取得費にすることができます。

 

(例)土地400万 建物600万 合計1,000万の物件の場合

仲介手数料が100万なら60万が取得費になります。

固都税精算金が10万なら6万が取得費になります。

(わかりやすい数字にしてあります)

 

 

下記の国税庁のページに記載があります。

No.3252 取得費となるもの|譲渡所得|国税庁

 

不動産取得税などは3の(1)の下段に記載があるように

【業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。】 収益物件の場合は取得費に入れることが出来ないので注意です。

 

 

話は変わりますがビットコイン暴落し始めましたね。どうしてみんな群がっちゃうんでしょうね。一つの投資戦略を立て、それに向かってコツコツやっていくのが一番の近道だと思います。

 

あちこち手を出す人は失敗する確率が高いような気がします。孫子の兵法じゃないですけど、儲からないときは動かずにじっと機を待ち、行けるときに一気に行くのが良いのかな、と思う今日この頃です。

 

 

先月引っ越してから家にダイニングテーブルがありません。なんか良いのないかなぁ~と探しています。unicoで売ってた下の写真なんか雰囲気良くてほしいなと思いました。何かおススメあったら教えてください。

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軽量鉄骨の耐用年数

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遅くなりましたが明けましておめでとうございます。正月太りでお腹がパンパンな鹿嶋屋です。昨日訪問した不動産屋の方も同じようなお腹になっていて安心しました。このままいくとズボンがはけなくなるのでジムに通います。

 

本題ですが、昨年購入した軽量鉄骨のアパート2棟の減価償却を計算するにあたり耐用年数を調べました。

 

軽量鉄骨 = 19年

 

と思い込んでいる方も中にはいると思います。経験がない不動産屋にもたまにいますね。

 

 

でも国税庁の耐用年数の欄には重量鉄骨とか軽量鉄骨という項目はなく、鉄骨の肉厚で34年、27年、19年と住宅用は表記されてます。

 

国税庁のHP

https://goo.gl/q3LqKu

 

 

3種類耐用年数があるのに、呼称は重量鉄骨と軽量鉄骨の2種類しかありません。中間の呼称を作ってくれたら、迷わずに済むのになぜ?知っている方いらっしゃいましたら是非教えてください。 

 

私の物件も軽量鉄骨までわかっていましたが27年か、19年のどちらになるかはわかりませんでした。

 

中古物件でしたがハウスメーカーの積水さんに問い合わせたところきちんと記録が残っており鉄骨は3.2ミリだと教えてもらえました。

 

3〜4ミリは27年です。

 

新築時でなくても、大手のハウスメーカーさんなら記録もしっかり取っているようです。簡単にヒアリングできますので軽量鉄骨を昨年購入された方はぜひ聞いてみてください。

 

 

富士山が見える家に引っ越しました。晴れている日は毎日綺麗な富士山が見えます。日当たりと、景色がいかに大事か身に染みた今日この頃です。