読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

鹿嶋屋の賃貸経営日誌

埼玉在住大家の賃貸経営日誌。日々の出来事、不動産投資について綴っていきます。

新築区分マンション投資はするな

f:id:ooya-kajimaya:20161222223658j:plain

 まず一言、

買ってはいけません。買う前に相談してください。

 

新築の区分マンションを購入してしまい、購入してしまってから相談にのってほしいという方が、結構な割合でいらっしゃいます。相談にのっている最中にも売りつけた業者に怒りを感じます。

 

そこまでして儲けたいのかと。人の人生を壊してまで儲けたいのかと。

 

正直、決済が済んだ後ではもう損失無しでは処分は難しいでしょう。

年収300万台や400万台の方にまで節税効果があるとか、20代の方に老後資産が残りますとか、あの手この手で売りつけてきます。

 

営業トークで

毎月1万くらいの赤字なら何とかなりますよね。

年間でみたらこれくらいの節税効果があります。

とか、

 

意味不明です。

2000万の物件を30年ローンで購入、30年後返済が終わったとしていくらの資産がのこるんだ?金利を含めると返済総額は3000万近くになります。

 

売却しても築30年の築古マンションがいくらで売れるんだ?500万、600万の世界でしょう。購入時と売却時の手数料・諸費用を含めたら残るのは0円と考えて大差ありません。

 

また賃料が今現在で80,000円とれていたとしても30年後には50,000円がいいところでしょう。毎月1万の赤字物件であれば、30年後は毎月4万の赤字物件になります。

 

節税効果に関しては、年収2000万近い医師や弁護士などでは、使いようによっては効果があるかもしれません。年収400万の方に、所得合算で毎年10万とか20万節税効果が出たとしてもその方には2000万の残債が残ります。

 

この方は将来マイホームを買えるのでしょうか?

30年後は上記の通り何の価値も残りません。

 

このような物件に融資する銀行にも憤りを感じます。サラリーマンの返済でまかなえるとはいえ、その方は一生その重荷に耐えなければなりません。もしくは自分の資産を削って処分するしかありません。

 

そこまで融資の成績を上げたいのかと。人の人生を壊してまで。

 

『ちょっと話でも聞いてやるか』みたいな軽い考えで購入してしまったり、往復の交通費も出してやるとか、様々なおいしい話をもちかけられて、まあ損もしないし買ってやるかみたいな上から目線で買ってしまう方もいます。

 

カモにされているともしらずに。

 

f:id:ooya-kajimaya:20161222223704j:plain

基本的に不動産屋が何の見返りも無い客に対して良い物件情報を出すことはありません。長い付き合いがあるとか、本当に仲が良い、次も買ってもらえる可能性がある、見返りとして客から何かしてもらえる(または何かもらえる)のような事が無ければ良い物件情報はもらえませんので、不動産屋の方から提案された物件は買ってはいけません。

 

基本的には物件は自分で探し、交渉に交渉を重ねてようやく運営できる物件が出来上がる(購入できる)のです。素人ができるような簡単なものではありません。

 

利回りや月間のPLが分析できる程度でも駄目です。最低でもB/S(バランスシート)、できればC/S(キャッシュ・フロー計算書)も考慮して物件を購入していかなければ『賃貸経営』の成長はありません。いわゆる財務三表の知識がある程度必要になります。

 

プロの税理士並みというのはもちろん難しいと思います。

ただ、不動産投資は『経営』ということを忘れないで欲しいと思います。

 

自分で勉強するか、プロに相談することは必須です。今、メガ大家と言われる方でさえ日々勉強しているのに、素人が簡単に利益がだせるような世界ではありません。

 

ちまたに出ている不動産投資本は「あれをやれ!」「これはダメ!」とか色々書いてありますが、全ては条件次第なのです。交渉次第なのです。

 

スルガで借りるなとか良く書いてあったりしますが、メガバンクや地銀で金利1%以下で借りてもダメなものはダメなんです。

逆にスルガから法人で有利な条件で借りている方もいます。

 

もし新築ワンルームマンションの営業で購入に迷った方がいましたら、是非一度お問い合わせください。なぜ買ってはいけないのかご説明します。

日本政策金融公庫の無料レポートを書きました。

f:id:ooya-kajimaya:20161027123946j:plain

公庫で不動産投資

↑こちらからダウンロードしてください。 

 

少し前ですが、日本政策金融公庫を利用して賃貸物件を取得するためのレポートを書きました。上記リンクの無料レポートスタンドから取得可能です。(他のレポートも一緒にダウンロードしないといけないのと、メルマガに登録されます。ご了承ください。)

 

公庫を利用して物件を取得するには、公庫が物件をどのように評価し、担保評価をどのように算出しているのかを知ることで、買える物件が分かります。現在は金利も1%台が当たり前になり、融資期間も木造で最大15年(一部20年)、鉄骨・RCだと20年組めます。

 

下記は解説ページの一部です。

f:id:ooya-kajimaya:20161220201906j:plain

 

他の金融機関に比べて、融資期間が短いのが最大のネックになりますが、全国どこの物件でも対応してくれるので非常に便利です。また融資年数が短いということは残債が減るスピードも速くなります。

 

担保価値が高いものを、ほかの銀行が融資しない地域で高利回りで買うとベストな金融機関ですね。またホームページには様々な制度が掲載されており、融資金額の上限も記載されていますが、実績を積んだり、様々な制度を組み合わせることで1億以上の融資が出たりすることもあります。

 

支店・担当者によって大きく融資の条件が変わることも日本政策金融公庫の特徴です。

最初の担当者選びで失敗すると、ずっとそこの支店を使うことになるので悲惨なことになります。使う前にぜひ相談してください。

(関東以外はわかりませんが。。。ゴメンナサイ)

 

同じ政府系金融機関商工中金も実は物件取得に使えます。

過去の実績としては商工中金のほうがハードルが高く、収益還元の評価をしてきます。

こちらも担当者次第なのですが、有力な担当者が異動してしまったりするので、開拓が進んでいないのが現状です。

 

商工中金をマスターしている方がいらっしゃれば、ぜひ有力担当者など教えてください。

 

最近は金融庁が不動産向け融資への過剰融資を警戒したり、昨日はクローズアップ現代に不動産賃貸業への融資が取り上げられたかと思えば、今日(12月20日)は日銀の黒田総裁が【現時点では「過熱はしていない」】と発言したりと目まぐるしく状況は変化しています。

 

一棟一法人のスキームも厳しくなってきましたね。

ではでは。

オリックスの融資内容の変化

f:id:ooya-kajimaya:20161119221316j:plain

 

ここ最近オリックス銀行が、融資内容を変化させてきた!とか、新商品が出た!

とか情報がちらほら入ってきましたので、私の融資を担当して頂いた方に直接聞いてみました。(迷惑か!)

 

別に商品自体が新しくなったわけでは無いそう。

一番大きな考え方の変化は耐用年数に関する所とのこと。

法定耐用年数に縛られずに柔軟に対応していくというのが大きな変化とのことでしたが具体的に木造で築15年なら何年とかまでは聞き出せませんでした。

 

耐用年数に関する審議はだいぶ前から、日本だけ異常に短いという問題があり、国も理解はしていて3年前に議論されてましたね。

http://www.mlit.go.jp/common/001011879.pdf

国土交通省の資料

 

首都圏・近畿圏・福岡エリアに加えて

札幌・仙台・北関東・東海圏も融資範囲に入ってくるとのことですね。

今後は築古の木造にも20年以上の融資期間が見込めるようです。

(実際に出てます)

 

オリックスは年収の10倍という基準がありますが、実績がついてくるとあんまり関係なくなってくるようですね。私の担当だった方もPL、BSトータルで判断すると言っておりました。でも3月に融資を受けたばかりなので今は無理ですねえ~ と

さらっと拒絶されてしまいました。

 

次はどこ使おう。。