鹿嶋屋の賃貸経営日誌

埼玉在住大家の賃貸経営日誌。日々の出来事、不動産投資について綴っていきます。

不動産投資にかかる経費

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 不動産投資にかかる費用について

 

不動産投資を始めた方で、特に不安を感じることはどんな費用がかかるのか?ということだと思います。家賃と返済の費用はある程度理解しているが、費用はどんなものが、いくらくらい、またいつかかってくるんだろうと不安になっていると思います。

 

みなさんは、どこまで計算してるでしょうか。

 

購入時にかかる費用は書籍やネットなどでもある程度簡単に調べられるようになってきました。問題は運営を始めてからのコストです。広告費、原状回復、大規模修繕、建物管理費、エレベーターの保守費用、税理士報酬、法人税等の税金、などなど実は把握してない費用がたくさんある方も多いと思います。

 

ちなみに不動産屋も自分で物件をもってないと知らない方が多いです。

当たり前ですね。経営なんてやったことないんだから。

 

 

不動産投資で成功するには、その物件にどれだけのコストがかかるのかを把握し、CFを試算することが極めて重要です。試算表を作って初めてこの物件の正体が判明するのです。つい最近も某雑誌が大手アパートメーカーの試算表を添削していましたね。

 

試算表の重要性

 

きちんと収入と支出を把握しないと、上記のアパートメーカーのような試算表に騙されてしまいます。家賃の下落も甘いし、入ってない費用が多すぎて話にならんといった試算表でした。

 

※試算表例

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試算表を作っておけば毎年どんな費用がかかって、どれだけの税金がかかるのか、CFが赤字になるのは何年目なのか、買っても良い物件なのか、いつまでに売却しなければならないのか、減価償却がいつまであっていつデッドクロスが起きるのか、これらが一目瞭然となります。当然、個々の経費を正確に予測する必要がありますが、これが経験値が必要となります。

 

広告費やリフォームの費用は地域の相場が違ったり、除雪費用やエレベーターの費用などかかる物件とかからない物件があるからです。管理会社へのヒアリングなどで調べられるものもありますが、こればかりは経験値が高い方に教えてもらうのが良いと思います。

 

最近はスピード勝負で、ろくに計算する時間もないほどすぐに売れてしまう物件も多いですが、最初はゆっくりでも構いませんので、資料を取り寄せてしっかり計算してみましょう。不動産投資の書籍やセミナーだけでなく、財務三表の書籍なども読むと良いと思います。

 

 

また、始めたばかりの方の中には

 

   【家賃ー返済ー経費】

 

で残るお金がCFで、それがずっと残ると思っている方もいらっしゃると思いますが、ほぼ絶対に手取りは毎年減っていきます。減価償却がある関係で、現金一括買い以外はほぼ売却して物件を買い替える必要もあります。よほど優秀な物件でない限りは物件はずっと所有できないのです。

 

 REITなどで何十億もの物件を扱っている所でも同じです。

そのあたりも試算表を作って理解してから購入するようにしましょう。

そのあたりまで深く考えなくて良いのは300万くらいの中古の戸建てを現金一括で買う時くらいです。

 

違法行為による拡大

中身が全く分からないまま、不動産業者に言われるがままに購入するのは絶対にやめましょう。最近は平気で違法行為を進めてくる業者も良く見かけるようになりました。みんなやってるから大丈夫とか、まだ誰もバレてないとか。。。

 

すでにバレて大変なことになっている方がたくさん出てます。

二重売買契約が銀行にばれて、全て調べられ芋ずる式に全てが発覚。数億円の一括返済を求められたり、ネットバンクの残高を画像加工ソフトで加工したのがバレて一括返済を求められたり。当たり前にやってしまっている方、絶対にやめましょう。

  

今後は不動産経営にかかる費用について少しずつ書いていこうと思います。 

相続案件が増えてきた。

相続案件へ買付

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一般サラリーマンの購入戦略

中古RCの高騰、1棟1〇〇スキームの限界で急拡大が難しくなってきた。

そうなると私のような、ごく一般人は

 

①新築アパート

②土地値中古アパート→減価償却が切れたら売却

③現金で戸建て

 

の、さーて来週のサザエさんは?的な3本にしぼられてくる。

他に無いわけではないですが、基本現実的にはこの3本かな。

年収1500万のエリートサラリーマンなんかはうらやましいが、そんな人は一握りしかいないのだ。30代であれば500万円台とかが統計では平均になる。私もそんな一人です。

そんな一般ピープルが取る戦略としてはどんな方法が良いのか。

 

ベースのCFとして新築アパートか耐用年数20年以上残のRCか重鉄は基本CFとして持っておくのが良いですね。減価償却がなかなか切れず、デッドクロスの心配がすぐにせまって来ないことが一番の安心材料です。

 

ただ、中古RCはほんとに良いのが出ない。出てもCFが少ない。CF率2%以下とかざらです。それに大きな修繕が発生する可能性が潜んでいるのが一番怖い。ス〇ガ物件のババ抜きも気を付けたい。

 

そうなると一番現実的な路線として

①資産管理法人をたて新築アパートを1棟~2棟最初に買う。

②土地値アパートか高利回りのアパートを探して買う。

③ ①と②で出たCFで路線価付の戸建てを現金で買う。

④ ③の戸建てを担保に某ノンバンクで高利回り物件を大幅指値で買う。

⑤ ②の土地値アパートを売却して減価償却が長く取れる物件に入れ替える。

 (または売却益で戸建てを現金買いする)

⑥融資がサラリーマンの属性では借りられなくなる。

 →法人3期黒字・B/Sを整えて、法人の信用で融資を受けて物件購入。 

 

⑥からはCFも安定してくるのでリスク案件にも挑戦する。

ランクルーム、バイク駐車場、太陽光、ホテル関連などの高利回り・リスク案件に挑戦できるようになってくる。 

 

こんな流れが現実的かなと思う。

 

他にも②を法人で買ってすぐ売却。売却益を頭金として突っ込んで新築アパートか中古RCを買うという順番もある。その時にどんな物件と出会えるかで順番は多少前後すると思います。。

 

自分のビジネスを副業として持っているとスピードも速くなりますね。

 

ヤフオクで稼いでる方、資格を取ってHPで開業してる方、投資コンサルで稼いでいる方。人それぞれですがサラリーマンと副業で稼いだ収入を不動産に投入できるとスピードは早くなる。会社は定年後まで面倒は見てくれない。出来る副業はどんどんやるべきだと、個人的には思います。 

 

相続物件の増加と買付

そんな中でアンテナを張っていると、オーナーが亡くなられて相続人が物件を手放す、いわゆる相続物件が増えてきたように思います。高齢化社会の波か。

 

そんな中、路線価土地値より約800万安い2棟一括中古アパートの買付に成功した。

融資も銀行担当者より、土地の担保価値が非常に大きく問題なしとのこと。

 

JR駅徒歩10分ちょい。乗降客数は65000人~70000人くらいと中規模駅。

地価の下落も横ばい。減価償却が数年で切れるので5年後には売却物件ですが、切れるまでのCF率は満室時で7%~8%と驚異の数字が出てきました。

(現在市場の新築アパートのCF率は2%~2.5%が平均です。もちろん減価償却が木造で22年取れるので、数年で切れてしまう物件と比べるのはちょっと違う土俵になりますが。。)

 

CF率

これが決済できれば満室時の月間CFは65万前後位には到達しそうです。

空室も加味すると55万~60万位が現実的かな。

試算表を作成してCF率が算出できると、物件の本当の姿が見えてきます。

利回りじゃなんもわかりません。

 

管理費は?修繕費は?募集時の広告費は?

固定資産税は?空室率は加味したか?減価償却や、返済の金利はいくら?

全部差っ引いた後に残るのがCFです。

年間CF÷物件価格=CF率 です。

 

みなさんもCF率で計算してみてください。

私も日々勉強です。

 

 おまけ

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 ↑もう7年くらい前に買った区分。

2DKをぶち抜いて1LDKに。

和室の押し入れをウォークインクローゼットに改装。

自分でプランを考え業者に持ち込みました。

 

当時はリフォームの相場も良くわかりませんでしたが、自分ではすごく出来に満足しました。リフォーム業者のHPにリノベーション事例としてしばらく掲載されました。

でも投資としては失敗。リフォーム費用が高額になり、売却して最終的に赤字になったのはこの区分だけ。

 

自己満足で投資はやっちゃダメですね。

常にコストをギリギリまで詰めないと成功は無いとこの時に痛感しました。

首都圏では安くて、完成度が「う~ん微妙。でもまあOK」なあそこのリフォーム業者が、投資としてはベストだなぁと思う今日この頃です。

 

公庫・その他銀行の変化

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久しぶりの投稿になってしまいましたが、2月頃から公庫の不動産投資に対する融資が非常に厳しくなってきました。

 

・RC、重鉄で20年出ていたのが15年

・木造で15年出ていたのが10年

・支店によっては一切出さない

 

上記の3点が主な変化で2017年5月現在もその状況です。

公庫は政府が財務大臣が97%、その他も政府系で株主が占められており、政策の影響をそのまま反映するので、最近の金融庁の方針を踏まえたものです。

 

金融庁はゆるゆるの審査で、バンバン不動産に融資を行う金融機関に危機感を抱いており、これから人口減少を迎えるこの国で賃貸経営が行き詰まり、破綻先が一気に増えることを警戒しているのです。

 

自分で銀行の融資先を誘導しておきながら、自分で取り締まるという何とも情けない国です。そんな中でもオ〇ックスはあまり変化は見られません。

〇葉銀行は積算重視に変化、りそなは金融資産をかなり持ってないと融資しなくなってきました。(支店によりかなり差はあります)

 

そんな中で、融資が使えないならってことで戸建投資が盛んになってきてますね。

ずっと以前から健全な投資方法だなぁと思っていたので、全体的には金融庁の取り締まりも有意義なものと言えるのかもしれません。

 

これだけ融資がきつくなってくると、そろそろ徐々に不動産価格も下落してくるかもしれませんね。出してるところは出してるので、融資にあまり詳しくない方はご相談してくださいね。

 

ではでは。