鹿嶋屋の賃貸経営日誌

埼玉在住大家の賃貸経営日誌。日々の出来事、不動産投資について綴っていきます。

ここ最近の融資情勢 2017年11月編

最近は地銀周りが続いております。

支店の融資担当はやはり毎月少しずつ審査が

厳しくなっているとの返答。

 

本部の審査に対する返答も、同じような案件

を投げても毎月違う返答が帰ってくる模様。

やっぱりもうアパマンローンはやらないの

かな と思いきや、本部をつつくと、そんな

ことも無いとのこと。やらないと銀行も

やってけないですしね。

 

ただ、資産管理法人に対する融資でも代表

個人の団信をもとめたりと、あの手この手で

担保を確保しようという傾向は見られます。

 

個人的には払えなくなっても、担保がある

から貸してもいいや的な審査ではなく、

事業の見通しをきちんと評価して融資をして

ほしいと思います。

 

新築のクソみたいな区分に融資がでるのも

事業の見通しではなく、借り手の信用を

担保に、払えるならノルマ消化できるし、

まぁいっかといったノリで融資して、肝腎な

事業内容の評価をしないからだと思うの

です…

 

また、借りる方もいわゆる・・・

 

エビデンス改ざん

・1棟1法人 スキーム

・二重売買契約

 

 などの不正やグレーな買い方が後をたちま

せん。フルローン、オーバーが当たり前だと

思っている方は殆ど中身がわかってないん

だろうなぁーと思う方が殆どです。

 

二重売買契約は特殊な方法以外は粉飾決算

をしなければなりません。ずっーーと嘘を

つき続けなければなりません。

しかも税理士込みで。。

その辺り不動産屋も買う側も良くわかって

いない場合が横行しているのが怖いです。

 

ただでさえ薄利な賃貸経営にそこまでリスク

犯してやるか?という疑問がふつふつと。。

 

中身がわかった上で、相場より安い物件を

ひたすら集める。これしかないと思います

が皆さんはどう思いますか?

 

【おまけ】

数カ月前になりますが、茨城の鹿島神宮

いってきました。関東最古の神社です。

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広い参道。奥に鹿もおります。

エサは買いませんでした。

とっても気持ちが良い所でお勧めです!

鹿島神宮に利害関係はございません)

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金融庁レポート発表

 先日、金融庁レポートが発表となり話題に

なってますね。大手メガバンクは個人への

融資を絞る一方で、カードローンの破綻

懸念を指摘されています。大幅な人員削減の

計画も各行発表しだしました。

 

平成28事務年度 金融レポートについて:金融庁

 

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一方の地銀はグラフにあるように、個人への

融資 を積極化してきました。各行の利益を

見ると確かにアパマンローンにたくさん融資

をしている銀行は黒字幅が大きいように思い

ます。

  

金融庁としては築15年程度から破綻する大家

が増えているとし、各行に融資先の選定を

一層厳格に行うように求めています。

 

おそらく、減価償却の設備部分がなくなる

ことによるデットクロス、修繕費の増加と

家賃下落、競合の増加に伴う空室率の増加が

原因と考えます。

 

当初の購入時に家賃−返済−固都税が手残り

くらいに考えて購入している方が多いから

ではないかなと推測します。管理費5%位は

入れているかもしれませんが。

 

ただ、実際はそんなことはなく、その他

 

・広告費

・大規模修繕費(積立金)

・原状回復費

・税理士報酬

・管理費に付随する清掃費や24時間対応費

(いわゆる建物管理費)

・火災保険

 

などなど細かいものをあげたらたくさん

あります。それらを財務三表に落とし込み

試算表を作成している方が殆どいないのでは

ないかと思います。ちなみに殆どの不動産屋

の試算表は間違いだらけです。

 

私も税金のことなどは、大まかにしか計算

出来ませんが、日々EXCELを改良しながら

格闘して、つくっています。リーファなどの

 高額有料ソフトを使えば確実でしょうが、

みんながみんな使える金額じゃないし。

何より自分で計算しなくなるので、経費の

中身が掴みづらくなると思うのです。 

 

税務に詳しい方いらしたらぜひお助けくだ

さい。🙇🏻‍♂️🙇🏻‍♂️🙇🏻‍♂️一緒に簡単に作れる試算表 

つくれたら最高です。

 

また、時間がなく物件のアドバイスや試算表

を作って欲しいなどのご希望がございましたら

 投資相談までご連絡下さい。

 

物件購入サポートなどのコンサルティング

しております。下記よりお問い合わせ下さい

 大家 鹿嶋屋の不動産投資・無料相談

 

不動産投資にかかる経費

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 不動産投資にかかる費用について

 

不動産投資を始めた方で、特に不安を感じることはどんな費用がかかるのか?ということだと思います。家賃と返済の費用はある程度理解しているが、費用はどんなものが、いくらくらい、またいつかかってくるんだろうと不安になっていると思います。

 

みなさんは、どこまで計算してるでしょうか。

 

購入時にかかる費用は書籍やネットなどでもある程度簡単に調べられるようになってきました。問題は運営を始めてからのコストです。広告費、原状回復、大規模修繕、建物管理費、エレベーターの保守費用、税理士報酬、法人税等の税金、などなど実は把握してない費用がたくさんある方も多いと思います。

 

ちなみに不動産屋も自分で物件をもってないと知らない方が多いです。

当たり前ですね。経営なんてやったことないんだから。

 

 

不動産投資で成功するには、その物件にどれだけのコストがかかるのかを把握し、CFを試算することが極めて重要です。試算表を作って初めてこの物件の正体が判明するのです。つい最近も某雑誌が大手アパートメーカーの試算表を添削していましたね。

 

試算表の重要性

 

きちんと収入と支出を把握しないと、上記のアパートメーカーのような試算表に騙されてしまいます。家賃の下落も甘いし、入ってない費用が多すぎて話にならんといった試算表でした。

 

※試算表例

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試算表を作っておけば毎年どんな費用がかかって、どれだけの税金がかかるのか、CFが赤字になるのは何年目なのか、買っても良い物件なのか、いつまでに売却しなければならないのか、減価償却がいつまであっていつデッドクロスが起きるのか、これらが一目瞭然となります。当然、個々の経費を正確に予測する必要がありますが、これが経験値が必要となります。

 

広告費やリフォームの費用は地域の相場が違ったり、除雪費用やエレベーターの費用などかかる物件とかからない物件があるからです。管理会社へのヒアリングなどで調べられるものもありますが、こればかりは経験値が高い方に教えてもらうのが良いと思います。

 

最近はスピード勝負で、ろくに計算する時間もないほどすぐに売れてしまう物件も多いですが、最初はゆっくりでも構いませんので、資料を取り寄せてしっかり計算してみましょう。不動産投資の書籍やセミナーだけでなく、財務三表の書籍なども読むと良いと思います。

 

 

また、始めたばかりの方の中には

 

   【家賃ー返済ー経費】

 

で残るお金がCFで、それがずっと残ると思っている方もいらっしゃると思いますが、ほぼ絶対に手取りは毎年減っていきます。減価償却がある関係で、現金一括買い以外はほぼ売却して物件を買い替える必要もあります。よほど優秀な物件でない限りは物件はずっと所有できないのです。

 

 REITなどで何十億もの物件を扱っている所でも同じです。

そのあたりも試算表を作って理解してから購入するようにしましょう。

そのあたりまで深く考えなくて良いのは300万くらいの中古の戸建てを現金一括で買う時くらいです。

 

違法行為による拡大

中身が全く分からないまま、不動産業者に言われるがままに購入するのは絶対にやめましょう。最近は平気で違法行為を進めてくる業者も良く見かけるようになりました。みんなやってるから大丈夫とか、まだ誰もバレてないとか。。。

 

すでにバレて大変なことになっている方がたくさん出てます。

二重売買契約が銀行にばれて、全て調べられ芋ずる式に全てが発覚。数億円の一括返済を求められたり、ネットバンクの残高を画像加工ソフトで加工したのがバレて一括返済を求められたり。当たり前にやってしまっている方、絶対にやめましょう。

  

今後は不動産経営にかかる費用について少しずつ書いていこうと思います。