鹿嶋屋の賃貸経営日誌

埼玉在住大家の賃貸経営日誌。日々の出来事、不動産投資について綴っていきます。

不動産投資にかかる経費

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 不動産投資にかかる費用について

 

不動産投資を始めた方で、特に不安を感じることはどんな費用がかかるのか?ということだと思います。家賃と返済の費用はある程度理解しているが、費用はどんなものが、いくらくらい、またいつかかってくるんだろうと不安になっていると思います。

 

みなさんは、どこまで計算してるでしょうか。

 

購入時にかかる費用は書籍やネットなどでもある程度簡単に調べられるようになってきました。問題は運営を始めてからのコストです。広告費、原状回復、大規模修繕、建物管理費、エレベーターの保守費用、税理士報酬、法人税等の税金、などなど実は把握してない費用がたくさんある方も多いと思います。

 

ちなみに不動産屋も自分で物件をもってないと知らない方が多いです。

当たり前ですね。経営なんてやったことないんだから。

 

 

不動産投資で成功するには、その物件にどれだけのコストがかかるのかを把握し、CFを試算することが極めて重要です。試算表を作って初めてこの物件の正体が判明するのです。つい最近も某雑誌が大手アパートメーカーの試算表を添削していましたね。

 

試算表の重要性

 

きちんと収入と支出を把握しないと、上記のアパートメーカーのような試算表に騙されてしまいます。家賃の下落も甘いし、入ってない費用が多すぎて話にならんといった試算表でした。

 

※試算表例

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試算表を作っておけば毎年どんな費用がかかって、どれだけの税金がかかるのか、CFが赤字になるのは何年目なのか、買っても良い物件なのか、いつまでに売却しなければならないのか、減価償却がいつまであっていつデッドクロスが起きるのか、これらが一目瞭然となります。当然、個々の経費を正確に予測する必要がありますが、これが経験値が必要となります。

 

広告費やリフォームの費用は地域の相場が違ったり、除雪費用やエレベーターの費用などかかる物件とかからない物件があるからです。管理会社へのヒアリングなどで調べられるものもありますが、こればかりは経験値が高い方に教えてもらうのが良いと思います。

 

最近はスピード勝負で、ろくに計算する時間もないほどすぐに売れてしまう物件も多いですが、最初はゆっくりでも構いませんので、資料を取り寄せてしっかり計算してみましょう。不動産投資の書籍やセミナーだけでなく、財務三表の書籍なども読むと良いと思います。

 

 

また、始めたばかりの方の中には

 

   【家賃ー返済ー経費】

 

で残るお金がCFで、それがずっと残ると思っている方もいらっしゃると思いますが、ほぼ絶対に手取りは毎年減っていきます。減価償却がある関係で、現金一括買い以外はほぼ売却して物件を買い替える必要もあります。よほど優秀な物件でない限りは物件はずっと所有できないのです。

 

 REITなどで何十億もの物件を扱っている所でも同じです。

そのあたりも試算表を作って理解してから購入するようにしましょう。

そのあたりまで深く考えなくて良いのは300万くらいの中古の戸建てを現金一括で買う時くらいです。

 

違法行為による拡大

中身が全く分からないまま、不動産業者に言われるがままに購入するのは絶対にやめましょう。最近は平気で違法行為を進めてくる業者も良く見かけるようになりました。みんなやってるから大丈夫とか、まだ誰もバレてないとか。。。

 

すでにバレて大変なことになっている方がたくさん出てます。

二重売買契約が銀行にばれて、全て調べられ芋ずる式に全てが発覚。数億円の一括返済を求められたり、ネットバンクの残高を画像加工ソフトで加工したのがバレて一括返済を求められたり。当たり前にやってしまっている方、絶対にやめましょう。

  

今後は不動産経営にかかる費用について少しずつ書いていこうと思います。