空室対策
空室対策
不動産投資家の皆様、繁忙期頑張ってますか?
わたしも、もぐらたたき状態です。満室になった!と思ったら1部屋空いてしまいました。しかも3月25日退去って。。もう少し早めてくれないか交渉中です。皆さんも色々と苦労はされているかと思いますが、本日は皆さん忘れがちな入居者目線について書きたいと思います。
不動産投資において空室対策の話が出ると、
大家【いかに早く、低コストで、高く貸すか】
客付仲介【ADくれ】
管理会社【リフォームしましょう!(中間マージンくれ!)】
リフォーム事業【デザイナーズなんとかがおススメですよ】
などと、自分の欲望・利益むき出しです。ちょっと入居者目線が欠けてきてるなぁと思い、この話題をチョイスしました。そういう私も昨年12月に引越ましたが、振り返ると生まれてから転勤族であったこともあり、何と12回も引越していたことが判明しました(^^;)。
思い返して数えているうちに冷や汗が出てきました。そんなに引越するやついるかと。。
12回も引越していると、さすがに住む際のチェックポイントもだんだん明確になってきます。私なりにお部屋探し、引越先を選ぶ際のチェックポイントを持っていますので以下ご紹介していきたいと思います。
①プロパンではなく、都市ガス
→ガス代が全然違うから
②ネット回線の引き込み状況
→無料じゃなくても良い。きちんと光回線が引き込めるかどうか
③独立洗面台があるか
→風呂に鏡は足が濡れるので嫌。
④エアコンが必要な場所に付けられるか
→賃貸のときでも大家に許可を得て設置しちゃいます
⑤ゴミの回収方法
→近隣とのトラブルは避けたいし、できれば近くにあるのが良い
⑥騒音、壁の防音性
→大きな道路に面している時など、建物の防音性もチェック。
⑦コンセント、TVアンテナが十分あるか
→PCなどはコンセントたくさん使うので
⑧洗濯物を干す場所
→雨の日でも干す場所があると助かります
⑨日当たり、風通し
→窓の場所、数 また首都圏だと西から風が入ってくるので南側などが良い
⑩下駄箱の収納能力
→玄関はスッキリさせたい
⑪駐車場・駐輪場
→使う人は必要ですね
⑫マンション購入の場合は修繕履歴と修繕積立金
→いきなりお金足りませんとか言って50万徴収とか嫌です。
⑬自治体のごみ分別方法
→死ぬほど細かいところはちょっと。。
⑭近隣の商業施設
スーパーとか、生活必需品は揃えられるか
⑮周辺家賃との乖離
→高すぎないか
⑯仲介手数料の安いところで仲介してもらう
→変なオプション付けてくるところは避けたい
⑰敷金、礼金は交渉する
→できれば初期費用は抑えたい
⑱駅からの距離
思いつく限り書いてみましたが、入居者目線としてはこんな感じです。あとは間取とかもありますが、そこは人それぞれなので省略しました。投資家(大家さん)仲介業者など、みなさん自分のお金のことで精一杯で入居者目線を忘れかけている人も多いと思います。TwitterなどではADくれない大家〇ねとかつぶやいてる業者もいます。
もう一度、winwinの関係を考え直して顧客である入居者さんの目線を考えてみてはいかがでしょうか。
おまけ
12月の引っ越しの様子。
↑搬入前
こんな感じで、片づけていきましたがやはりかなり疲れます。体力の消耗著しい。。このあとも延々と片付けと必要な生活用品の購入などなどで大変でした。
あと最近、RC以外は少しずつ値段下がってきましたね。融資も死ぬほど厳しくなりましたね。まぁ今までが異常で元に戻ったって感じですね。支店でOK、審査部でNGが増えたように思います。〇リックスや〇岡あたりはまだ大丈夫そうですね。金利の低い東〇本、〇光、〇浜、などはやや厳しくなってきた感じがします。支店はやる気あるんですけどね。やはりかぼちゃや、金融庁の影響でしょうか。良い銀行の情報ありましたら是非教えてください。