地方の管理会社は関東の新米不動産投資家に困惑しています。

地方の管理会社

新潟の物件の管理会社ですが、管理料は少しお高めです。

首都圏では家賃の３％で清掃付などの条件や、業務は絞られるものの

管理費が家賃の1％なんてところも出てきています。

 私が現在管理をお願いしている新潟の管理会社も、

私が関東在住の大家であり管理契約に、いくつか条件を付けたところ

「では他でやってもらってさい」とあっさり拒否されました。

理由を伺うと、管理会社の社長が本音を語ってくれました。

≪管理会社の社長様談≫

ここ最近、不動産投資家が増え、このあたりにも関東の投資家さんが物件を持つようになり、関東の習慣を押し付けてくるようになりました。応じないと逆上したりされて、従業員も本当に疲弊しているんです。

関東に比べて管理費も高めで、リフォーム時の費用もかかるかもしれません。ですが関東に比べてもともとの管理戸数も少なく、ある程度の金額でリフォームや原状回復を業者に依頼しないと、業者も動いてくれなくなってしまうんです。

このお話を聞いた後に、この地域の管理会社に片っ端から連絡を入れてみました。

やはり、ここ最近の不動産投資ブームで関東の大家が増えてきて

やれ管理費が高いだのクロスの単価が高いだの

今までなかったことを言われるようになり大変になったとのことでした。

大手以外の賃貸仲介会社ですと、柔軟に管理費3％で関東とあまり条件変わらず

というところもありました。

しかし大手チェーンですと7％～10％が当たり前といった感じでした。

それくらいもらわないと、大変すぎてやってられないそうなのです。

5社ほどヒアリングし、地域の慣習も理解したところで

どこにお願いするか考えましたが、やはり最初に現状を赤裸々に話して

くれた社長様がおられる大手チェーンにお任せすることにしました。

 今回お願いした管理会社の特徴

管理費は清掃費込みで6％ちょっと（税抜き）で現状回復費などは

非常に高い（クロスは㎡で1200円とか）ですが、やはり客付けは超強力でした。

従業員の対応、レスポンスの速さ、不具合報告の細かさ、

機器入れ替えの提案など、関東の管理会社より上です。

管理費を極度に抑えないとキャッシュフローが出ないのであれば、

地方でも管理費の低い所を探すべきですが、私はこの経験から

地方投資ではある程度、管理費、修繕費は覚悟して、

買値を極限まで下げるべきだと確信しました。

幸い、この物件は大幅な指値が通ったため、

管理費・修繕費・固定資産税などを引いても

大卒の初任給以上のキャッシュフローを毎月叩き出してくれます。

（指値の通し方については後日また書きたいと思います。）

大都市圏では管理会社の競争も激しくなり、条件を良くすることで

各社オーナーを取り合いますが、地方の現状は上記のような感じで

昔ながらの習慣もたくさん残っています。

地域により差はありますが、このようなことも頭に入れていかに

管理会社と良好な関係を築いていくかを考えることが大事なのかな

と思うこの頃でした。

新潟の物件が満室になりました。

空室対策

 空室だった最後の1室の入居者が決まり満室になりました。

この時期はなかなか引っ越しをする人も少なく、なかなか決まり辛い

次期なのですが、管理会社が頑張ってくれました。

空室対策にはいくつかあります。

• 賃料を下げる
• リフォームする
• 仲介手数料を大家が負担する
• フリーレントをつける
• 入居者の要望する設備をつける
• 特手のターゲットに特化したリノベーションを行う
• 退去する方に紹介料を設定して知り合いを紹介してもらう
• 自分でサイトを作り集客する

などなど、細かいものをあげればきりがありません。

繁忙期の1月～3月などは引っ越しも多く、上記のような対策を

する必要もないかもしれません。

今回のように7月、8月などの閑散期には当然何かしらの対策が必要になります。

もちろん上記のいくつかを実施しました。

ですが、その中でも一番大事な要素は最初にも言いましたが

管理会社をどこにするか、だとおもいます。

同じ管理会社でも社員の入れ替わりなどがあれば急に

入居者が決まらなくなったりもします。

管理会社の種類

入居付けをお願いする管理会社で気をつけたいのは不動産会社の区別です。

1. 売買仲介をメインとする会社
2. 建築会社グループの不動産会社
3. 総合系不動産会社
4. 賃貸仲介をメインとする会社

こんな感じでしょうか。

売買をメインとする会社は、マイホームを購入する人に向けて

自宅の販売仲介を行ったり、投資物件を販売仲介する会社です。

管理に強いとは言い難いです。

建築会社グループの不動産会社は、自社で建築した物件を仲介したり

地主を相手にしていたりするので、投資家はなかなか優遇されません。

（もちろん中には強い会社もあります）

総合系不動産会社は、売買、管理、資産運用、新築、リフォームなど

全てを行う不動産会社です。

非常に高い能力を持った社員がいることが多いですが、

反面大きな会社ですと公務員のように当たり障りのない対応になり、

新しいチャレンジをしない傾向にあったりもします。

一番無難で、客付けが強いのが大手賃貸仲介会社でしょう。

ミニミニ、アパマンショップ、エイブルなどなどです。

直営もあればFCもあるので詳細は問い合わせましょう。

FCは直営の管理委託契約書の雛形を元に、管理費などの項目を

ある程度変更して管理契約を作っています。

新潟の物件などは地方ですので、首都圏とは大きく違う部分が多々あります。

このあたりをまた後日書いていきたいと思います。

＜不動産投資・無料相談始めました＞

  

東京・埼玉（大宮・越谷など）にて不動産投資の無料相談始めました。 

７年程前からサラリーマンと兼業で不動産投資を初め、ようやく規模も大きくなってきました。過去には色々と苦労も致しましたが、時間も出来てきたので、皆様にその苦労を味わってほしくないとの想いから、不動産投資の無料相談を始めることにしました。

特に新築区分などキャッシュフローが全く出ない物件を、営業マンに節税効果があるなどと言われて丸め込まれる方が急増しており、あまりの悪質営業に憤りを感じております。売買契約をする前に是非一度ご相談ください。 

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・融資はどこが使えるかわからない

・空室が埋まらないが、家賃を下げるしかないのか

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管理会社変更、ご相談承ります。

現状管理費5％で高いとお悩みの方。管理戸数にもよりますが

3％～4％で大手管理会社ご紹介します。清掃費、防火点検等は別途かかりますが

見積もり取って現状と比べてみてはいかがでしょうか。

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是非一緒に取り組んでいきましょう！ 

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