新潟に物件を持って知った北陸物件の注意点
こんにちは、大家鹿嶋屋です。
今まで関東の物件しか持っていなかった私ですが今年に入り、新潟の収益物件を所有するようになりました。
北陸方面や北海道などに物件をお持ちの方は当たり前のことだと思いますので読み飛ばしてください。これから積雪量の多い地域の物件を検討される方には参考になるかと思います。
１． 2月前後の大雪シーズンは除雪費用がかかる。
・大手チェーンで1回2～3万円で、排雪も含めるともう少し費用がかかる。
・管理会社によっては年1回除雪付きの管理会社もある。
・毎年10万円前後は除雪費用を予算として確保しておく必要がある。
・行政が除雪車を走らせる道路は決まっており、その道路沿線の物件は人気が高い。
※（私道などには行政の除雪車は走らない！）
2． 駐車場などに融雪設備を備えた物件がある。
散水消雪、ロードヒーティング、融雪マットと種類がある。
ランニングコストも違うようなので、積雪量に合わせて検討したい。
アパマンでよく見られるのが散水消雪、いわるゆスプリンクラー方式です。
ロードヒーティングはランニングコストが高い代りに融雪スピードが早いようです。ただし、結構なコストがかかるようなのでアパマンにはあまり向かないようです。
散水消雪設備のついた駐車場で、よく見かけるのが赤茶けた路面の駐車場です。
これは、積雪シーズンまで10カ月くらいは使っていないスプリンクラーを積雪シーズンに、急に水を出すため水が通る鉄パイプのサビが出てきてしまったり地域によっては地下水が鉄イオンを含んでいて、赤茶けてくることがあるそうです。
北陸物件の駐車場は赤茶けていることが多いのですが、地元の方は見慣れていてあまり気にすることも無いようです。私も最初は違和感を感じました。
北陸新幹線も開通し、融資対象でなかった金融機関も対象に含めるところが出てきています。昔ながらの気難しい不動産屋も多いですが、私が管理をお願いしているところなどは付き合ってみると関東の管理会社より、きめ細やかな対応をしてくれますし、客付けも強力でした。
良い物件があれば、または指値などで数字的に良い物件が作れれば、投資先として
面白い地域だと思います。
不動産情勢と融資基準情報
不動産価格情勢
ここのところ、不動産バブルという記事が目についてきていましたが逆に、今度はバブルではないという記事も見るようになってきた。
上記の日経新聞系のサイトでは過去のバブル期・リーマンショック期では東証の海運業種の株価指数の推移が不動産業種の株価と連動していることに注目。現在は不動産業種は上がり気味だが、海運業種は全くといって良いほど上がっていない。
その他にもバブルというには、状況が以前と異なるとした記事が目立ちます。
また金融庁が不動産への過剰融資に懸念を示す一方で、やはり今現在でも銀行は数字をあげるため、何とか不動産へも融資したいというのが本音のようです。
最近も静岡・スルガなどは積極的に融資をしているようです。
銀行の不動産屋まわりも衰えている感じはないとのことです。
最近確認した融資基準など
静岡銀行
土地積算の200％まで融資OK
但し売価と積算価格の差額は金融資産を持っている必要あり。
土地積算5000万 売価7000万なら 理論上1億融資可だが売価の7000万まで融資可
但し土地積算と売価の差額2000万を金融資産としてもっている必要がある。
関東の融資エリアは16号線の内側が基本となる。
金利は3.3％が基本
スルガ銀行
融資年数は60年ー築年数でOK
1階が駐車場などの物件が融資不可との情報があったが
1階が柱4本のみとかでなければOKとのこと。
柱を増やしていたり、壁などで耐震性がある程度あればOK
海から１ｋｍ以内は津波の可能性から融資不可。
大都市圏（福岡含む）以外の地方は県庁所在地のみの融資が基本。
諸費用に利用できるフリーローンを始めている。金利は７%でMAX10年
某信金
中古の耐用年数切れ物件でも融資期間35年オーバー可
場合によっては50年も可
但し条件有。
北陸銀行
融資金額の評価方法は収益還元法とのこと
※直接銀行担当者から聞いたものから、不動産業者に聞いたもの大家さんのブログなどで仕入れた情報がごちゃ混ぜです。
質問があればわかる範囲でお答えします。
間違ってるよってところがあれば、是非コメントお願いします！
銀行の融資姿勢の変化
銀行の融資姿勢の変化
ここ最近、新聞・ネットなどで個人賃貸事業者への融資が加熱しすぎているとの記事が多くみられるようになりましたね。
実際の融資金額もかなりの金額に達しているとのことです。実際バブルの様相を呈しており、業界に詳しい方は融資が出やすいため物件価格が高騰するという流れが頂点にきつつあるとの認識が多数みられます。
国際的な金融機関でも日本・ドイツ・ポルトガルのみ不動産が異常に高騰と判断されたそうです。バブル崩壊も視野に入れて行動する必要が出てきてますね。
あまりキャッシュフローが出ない物件もバンバン売れており、良い指標が出ている物件などは業者の現金での争奪戦が起こってしまい、投資家としてはなかなか良い物件が買えません。
基本的には待ちの相場であり、バブル期には担保評価を金融機関が水増しして融資をしていたため、過去の轍を踏まないように担保評価を高く見すぎる某S銀行などは利用を控えたほうが良いかもしれません。
実際某S銀行さんも、融資姿勢を若干硬化させてきていますしね。
ここ最近、不動産投資に融資してきた金融期間がカードローンやフリーローンを初めて積極的に広告を打っているような印象を受けますが、収益の柱を何とか不動産以外で作りたいとの狙いがあるように感じます。
ただある程度経験や資金を持った人であれば、ボロ物件の再生や、シェアハウス、任売・リノベーションなどなど、アイデアや人脈を活かせばまだ不動産投資は可能だと思います。
私個人としての意見は通常のレジ物件も良い物件が0ではないので、根気よく探すか最近多くなってきている、相続物件に大幅指値を入れて購入するのが通常物件としては良いと思ってます。
相続物件はほんとに増えている感じがしますね。この高齢社会ですから今後どんどん増えていくと思います。一見魅力が無い物件も大幅指値が通ると一変します。
