公庫・その他銀行の変化
久しぶりの投稿になってしまいましたが、2月頃から公庫の不動産投資に対する融資が非常に厳しくなってきました。
・ＲＣ、重鉄で20年出ていたのが15年
・木造で15年出ていたのが10年
・支店によっては一切出さない
上記の3点が主な変化で2017年5月現在もその状況です。
公庫は政府が財務大臣が97％、その他も政府系で株主が占められており、政策の影響をそのまま反映するので、最近の金融庁の方針を踏まえたものです。
金融庁はゆるゆるの審査で、バンバン不動産に融資を行う金融機関に危機感を抱いており、これから人口減少を迎えるこの国で賃貸経営が行き詰まり、破綻先が一気に増えることを警戒しているのです。
自分で銀行の融資先を誘導しておきながら、自分で取り締まるという何とも情けない国です。そんな中でもオ〇ックスはあまり変化は見られません。
〇葉銀行は積算重視に変化、りそなは金融資産をかなり持ってないと融資しなくなってきました。（支店によりかなり差はあります）
そんな中で、融資が使えないならってことで戸建投資が盛んになってきてますね。
ずっと以前から健全な投資方法だなぁと思っていたので、全体的には金融庁の取り締まりも有意義なものと言えるのかもしれません。
これだけ融資がきつくなってくると、そろそろ徐々に不動産価格も下落してくるかもしれませんね。出してるところは出してるので、融資にあまり詳しくない方はご相談してくださいね。
ではでは。
新築区分マンション投資はするな
まず一言、
買ってはいけません。買う前に相談してください。
新築の区分マンションを購入してしまい、購入してしまってから相談にのってほしいという方が、結構な割合でいらっしゃいます。相談にのっている最中にも売りつけた業者に怒りを感じます。
そこまでして儲けたいのかと。人の人生を壊してまで儲けたいのかと。
正直、決済が済んだ後ではもう損失無しでは処分は難しいでしょう。
年収300万台や400万台の方にまで節税効果があるとか、20代の方に老後資産が残りますとか、あの手この手で売りつけてきます。
営業トークで
毎月1万くらいの赤字なら何とかなりますよね。
年間でみたらこれくらいの節税効果があります。
とか、
意味不明です。
2000万の物件を30年ローンで購入、30年後返済が終わったとしていくらの資産がのこるんだ？金利を含めると返済総額は3000万近くになります。
売却しても築30年の築古マンションがいくらで売れるんだ？500万、600万の世界でしょう。購入時と売却時の手数料・諸費用を含めたら残るのは0円と考えて大差ありません。
また賃料が今現在で80,000円とれていたとしても30年後には50,000円がいいところでしょう。毎月1万の赤字物件であれば、30年後は毎月4万の赤字物件になります。
節税効果に関しては、年収2000万近い医師や弁護士などでは、使いようによっては効果があるかもしれません。年収400万の方に、所得合算で毎年10万とか20万節税効果が出たとしてもその方には2000万の残債が残ります。
この方は将来マイホームを買えるのでしょうか？
30年後は上記の通り何の価値も残りません。
このような物件に融資する銀行にも憤りを感じます。サラリーマンの返済でまかなえるとはいえ、その方は一生その重荷に耐えなければなりません。もしくは自分の資産を削って処分するしかありません。
そこまで融資の成績を上げたいのかと。人の人生を壊してまで。
『ちょっと話でも聞いてやるか』みたいな軽い考えで購入してしまったり、往復の交通費も出してやるとか、様々なおいしい話をもちかけられて、まあ損もしないし買ってやるかみたいな上から目線で買ってしまう方もいます。
カモにされているともしらずに。
基本的に不動産屋が何の見返りも無い客に対して良い物件情報を出すことはありません。長い付き合いがあるとか、本当に仲が良い、次も買ってもらえる可能性がある、見返りとして客から何かしてもらえる（または何かもらえる）のような事が無ければ良い物件情報はもらえませんので、不動産屋の方から提案された物件は買ってはいけません。
基本的には物件は自分で探し、交渉に交渉を重ねてようやく運営できる物件が出来上がる（購入できる）のです。素人ができるような簡単なものではありません。
利回りや月間のPLが分析できる程度でも駄目です。最低でもB/S（バランスシート）、できればC/S（キャッシュ・フロー計算書）も考慮して物件を購入していかなければ『賃貸経営』の成長はありません。いわゆる財務三表の知識がある程度必要になります。
プロの税理士並みというのはもちろん難しいと思います。
ただ、不動産投資は『経営』ということを忘れないで欲しいと思います。
自分で勉強するか、プロに相談することは必須です。今、メガ大家と言われる方でさえ日々勉強しているのに、素人が簡単に利益がだせるような世界ではありません。
ちまたに出ている不動産投資本は「あれをやれ！」「これはダメ！」とか色々書いてありますが、全ては条件次第なのです。交渉次第なのです。
スルガで借りるなとか良く書いてあったりしますが、メガバンクや地銀で金利1％以下で借りてもダメなものはダメなんです。
逆にスルガから法人で有利な条件で借りている方もいます。
もし新築ワンルームマンションの営業で購入に迷った方がいましたら、是非一度お問い合わせください。なぜ買ってはいけないのかご説明します。
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少し前ですが、日本政策金融公庫を利用して賃貸物件を取得するためのレポートを書きました。上記リンクの無料レポートスタンドから取得可能です。（他のレポートも一緒にダウンロードしないといけないのと、メルマガに登録されます。ご了承ください。）
公庫を利用して物件を取得するには、公庫が物件をどのように評価し、担保評価をどのように算出しているのかを知ることで、買える物件が分かります。現在は金利も1％台が当たり前になり、融資期間も木造で最大15年（一部20年）、鉄骨・RCだと20年組めます。
下記は解説ページの一部です。
他の金融機関に比べて、融資期間が短いのが最大のネックになりますが、全国どこの物件でも対応してくれるので非常に便利です。また融資年数が短いということは残債が減るスピードも速くなります。
担保価値が高いものを、ほかの銀行が融資しない地域で高利回りで買うとベストな金融機関ですね。またホームページには様々な制度が掲載されており、融資金額の上限も記載されていますが、実績を積んだり、様々な制度を組み合わせることで1億以上の融資が出たりすることもあります。
支店・担当者によって大きく融資の条件が変わることも日本政策金融公庫の特徴です。
最初の担当者選びで失敗すると、ずっとそこの支店を使うことになるので悲惨なことになります。使う前にぜひ相談してください。
（関東以外はわかりませんが。。。ゴメンナサイ）
過去の実績としては商工中金のほうがハードルが高く、収益還元の評価をしてきます。
こちらも担当者次第なのですが、有力な担当者が異動してしまったりするので、開拓が進んでいないのが現状です。
商工中金をマスターしている方がいらっしゃれば、ぜひ有力担当者など教えてください。
最近は金融庁が不動産向け融資への過剰融資を警戒したり、昨日はクローズアップ現代に不動産賃貸業への融資が取り上げられたかと思えば、今日(12月20日）は日銀の黒田総裁が【現時点では「過熱はしていない」】と発言したりと目まぐるしく状況は変化しています。
一棟一法人のスキームも厳しくなってきましたね。
ではでは。
